スター・マイカ・ホールディングス株式会社

３【事業の内容】当社グループは、持株会社である当社及び連結子会社５社並びに持分法非適用関連会社２社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 (1）リノベマンション事業主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 (2）インベストメント事業主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 (3）アドバイザリー事業主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 なお、当社は、スター・マイカ、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を連結子会社としております。以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）持分法非適用関連会社２社は、上記事業系統図には含めておりません。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」をコーポレートスローガンとしております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。 (2）経営戦略等当社グループは、2024年１月12日に公表した中期経営計画「Find the Value 2026」の下、“ヒト”も建物も高齢化しつつある社会において、リノベーションマンションの供給を通じて住宅循環システムの普及・定着に努めてまいります。同計画において当社グループは、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、事業・財務・IRの３つの戦略を着実に遂行しております。2025年11月期においては、重点施策である「オーナーチェンジ物件への回帰及び都市部集中戦略」が奏功し、業績は過去最高を更新いたしました。この結果、１株当たり当期純利益（EPS）は124.40円となり、当初の中計計数目標を営業利益及び当期純利益において１年前倒しで概ね達成いたしました。これらの中期経営計画の進捗を踏まえ、2026年11月期は、計数目標として「売上高847億円」「営業利益92億円」「当期純利益50億円」を新たに設定いたしました。さらなる成長に向けて、既存戦略の深化と高価格帯等の未開拓領域への挑戦により、市場期待を超える高成長を志向いたします。また、将来の利益成長に向けた成長投資を最優先しつつ、利益拡大による継続的な増配を目指してまいります。 （中期経営計画の概要）イ．対象期間 2024年11月期から2026年11月期まで（３カ年） ロ．企業価値の最大化に向けた戦略 ＜事業戦略＞・オーナーチェンジ物件への回帰・都市部シェア拡大・リフォーム構造改革・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）・ファンド化の推進 ＜財務戦略＞・活用キャッシュの最大化・規律ある成長投資と株主還元 ＜IR戦略＞・IR体制の構築・IR資料 / Websiteの刷新・株主との対話強化 ハ．企業価値の最大化に向けた目標・2026年11月期 売上高847億円・2026年11月期 営業利益92億円・2026年11月期 当期純利益50億円・ROE12.0％以上・営業利益率10.0％以上・EPS （１株当たり純利益）成長率14.0％以上・販売事業期間1.5カ月短縮・OC（オーナーチェンジ物件）回転期間18カ月短縮・販売用不動産残高1,000億円以上・自己資本比率25.0％以上・総還元性向40.0％・PBR（株価純資産倍率）１倍以上 (3）経営環境当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の下支えもあり、緩やかに回復しております。一方で、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスク、物価高による個人消費への影響や、金融資本市場の変動等の影響に引き続き十分注意する必要があります。当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は4,435件（前年同月比38.3％増）と13カ月連続、成約㎡単価は82.22万円（同3.5％増）と67カ月連続、成約価格は5,204万円（同3.6％増）と13カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は43,156件（同5.5％減）となりました。翌連結会計年度以降は、物価上昇による家計負担の増加や、金融政策の見直しによる金利上昇が進行する中、当面の間、不透明な経営環境が続くと予想されるものの、新築マンションの価格高騰や供給減を受けて、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続するものと考えられます。 (4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業及び財務上の課題は以下のとおりです。 ① 購入・販売戸数の拡大当社グループは、主力事業であるリノベマンション事業の更なる発展へ向け、物件購入戸数・販売戸数を拡大する方針であります。購入戸数拡大においては、18,000戸を超える累積購入実績から培った独自の物件査定手法の一層強化及びエリア戦略の進化（首都圏エリア深堀及び地方中核都市への積極展開）が必要であると考えております。販売戸数拡大においては、お客様のニーズを捉えた商品ラインナップの拡充や、子会社仲介機能の一層の強化が必要であると考えております。 ② 財務基盤の強化当社グループは、不透明な事業環境下においても経営の安定性を維持するため、財務基盤の強化に努める方針であります。具体的には、ストック収入である賃貸総利益の維持に加え、フロー収入である販売総利益の増加に努め、内部留保の一層の蓄積を行うことが必要であると考えております。また、より一層安定した資金調達体制の構築へ向け、取引金融機関の拡大や、多様な調達手法の模索を行う必要があると考えております。 ③ コンプライアンスの強化当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。 ④ サステナビリティ経営の実現企業の社会的責任としてサステナビリティ経営が求められ、社会課題解決の取り組みにおいて企業が果たす役割がますます重要となっております。当社グループは、様々な課題を抱えた中古マンションの取得・リノベーション・販売活動を通じ、これらの物件を次の世代へ健全に承継していくことで、人・地域社会・不動産業界・地球環境にとってよりよい価値を創出してまいります。今後も企業成長を通じた社会課題の解決や持続可能な社会の実現への貢献を志向し、環境・社会・ガバナンスの観点に留意しつつ、社会に役立つ事業の創造に挑戦いたします。

３【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）不動産市場環境の動向について当社グループの中核であるリノベマンション事業での投資対象であるファミリータイプの中古分譲マンションは、高騰する新築分譲マンション価格に対する割安感や購入層のリノベーションに対する認知度向上を受けて底堅い需要は継続するものと予想しておりますが、不動産市場は、景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けて需給が変動する可能性があります。当社は、取締役会等の会議体において不動産市場環境の動向について常にモニタリングを実施し、環境の変化に対応できる体制を構築しております。 (2）不動産に係る税制改正等の政策について消費税の税制改正は、一時的に住宅需要を増減させる可能性や、当社グループにおける租税公課の負担額を増加させる可能性があります。また、景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の改正等が行われることがあります。この政策の内容によっては、不動産の取得及び売却時におけるコストの増加や、消費者の住宅購入意欲低下によって、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3）競合について近年、リノベーションマンションへの旺盛な需要を受けて新規参入する企業が増加し、リノベーションマンション市場の競争環境は厳しさを増しております。そのような中、当社グループがメインで取得する賃貸中のファミリータイプ中古分譲マンションは、取得・保有の難しさから、当社規模で当該物件の取得を目指す競合会社は存在せず、差別化が図られております。また、仲介会社との長年の取引実績に基づく物件情報網、取得時の価格査定の迅速性、長期での物件保有を可能とする資金調達力、膨大な査定・取引をミスなく迅速に行う社内の業務遂行体制等の構築により競合会社との差別化を図っております。 (4）有利子負債への依存について当社グループは、物件の取得に際して自己資金と金融機関からの借入金を活用しており、物件取得の状況によってその残高も変動します。当社グループは、資本効率を高めた経営を志向しており、財務レバレッジに配慮した適正な規模での借入金の調達に努めておりますが、金融環境が変化した場合には、支払利息の増加等の事態が発生する可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、取引金融機関の拡大や資金調達手段の多様化へ努めるとともに、金利スワップを活用した変動金利の固定化を行い、将来の金利上昇に備えております。なお、当社グループは、資金調達に伴い、金融機関との間で複数の金銭消費貸借契約等を締結しておりますが、これらの契約には一定の財務維持条項が付されているものもあり、条項に抵触した場合には、期限の利益の喪失等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5）販売用不動産の評価損について当社グループが保有する販売用不動産のうち、収益性の低下した物件については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としており、正味売却価額と帳簿価額の差額を評価損として計上することとしております。また、正味売却価額の見積りの基礎となる販売見込額は、物件ごとの現況に応じて、物件の立地、規模、周辺の売買取引事例、販売実績、外部業者による価格査定結果等を踏まえ、算出しております。今後、経済情勢や不動産市況の動向により、正味売却価額が下落した場合、評価損計上額が増加し、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (6）契約不適合責任について当社グループは、中古分譲マンションの取得に際し権利、構造、環境等についての予期せぬ損害を被る可能性がないよう、選定・取得の判断を行うに当たって調査を行い、慎重な対応に注力しております。契約内容に適合しない事象が取得後に発覚し、その内容が売主の責めに帰すべき事由による場合、当社グループは原則として、売主に契約不適合責任を追及することが可能ですが、必ずしも追及できるとは限りません。かかる事象が将来の売却価値を著しく損ねるものである場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループがリノベーションマンションを販売する場合においても、買主に対し予期せぬ損害を与えることがないよう、リノベーションの設計・施工については慎重に管理を行い、契約の際には物件状況報告書の交付等による買主への情報提供を行うよう、社内体制が整っております。しかしながら販売後に契約に適合しない不具合が発覚した場合には、契約不適合責任に基づき追完請求や代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があり、修復や損害賠償等の追加費用発生や代金減額等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7）リノベーション工事について当社グループでは、取得した中古分譲マンションのリノベーションを行う外注業者について、設計・施工能力、工期、コスト及び品質等を総合的に勘案し、一定の水準を満たす会社を選定しておりますが、取扱物件数の増加及び営業地域の拡大により、当社グループの要求水準を満たす外注業者を確保できなかった場合、適切なコントロールが出来ずリノベーション工事についてトラブル等が生じた場合及び国内外の経済情勢の影響により資材の高騰や物流遅延が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、外注業者の新規開拓及び既存先との関係性深化に注力しております。 (8）不測の事故・自然災害による損害について当社グループが保有する不動産は、首都圏を中心として、関西圏、その他の地域（北海道、宮城県、愛知県及び福岡県等）に所在しております。保有不動産の存在する地域で火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故・自然災害が発生した場合には、保有不動産が滅失、劣化又は毀損し、突発的な修繕費用の負担や、将来の売却価格の下落が発生する可能性があります。また、不測の事故・自然災害により、不動産投資市場における投資マインドが冷え込み、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループが物件取得を行うエリアの分散を一層進めるとともに、保有する不動産に関して、原則として火災保険・施設賠償責任保険を付保しております。 (9）法的規制について当社グループは、現時点における法令を遵守して業務を行っておりますが、今後、関連する法令が新たに制定され、又は既存の法令が改廃された場合には、当社グループの事業の一部が制約を受け、あるいは対応のために追加的な費用がかかるなど、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。また、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消等の処分を受けた場合、当社グループの財政状態、経営成績に影響を与える可能性があります。なお、当社グループの事業に関連する主な法律は以下のとおりであります。・宅地建物取引業法当社グループは不動産業に属し、「宅地建物取引業法」の許認可を受けております。宅地建物取引業法をはじめとして、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築基準法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは法令遵守を徹底し、不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （許認可等の状況）会社名許認可等の名称許認可等の内容有効期間スター・マイカ㈱宅地建物取引業免許国土交通大臣(3)第8237号2021年12月１日から2026年11月30日までスター・マイカ・レジデンス㈱宅地建物取引業免許国土交通大臣(2)第9665号2025年１月７日から2030年１月６日までスター・マイカ・プロパティ㈱宅地建物取引業免許東京都知事(2)第105742号2026年１月16日から2031年１月15日までスター・マイカ・アセット・パートナーズ㈱宅地建物取引業免許東京都知事(2)第102192号2023年６月23日から2028年６月22日まで ・金融商品取引法当社グループは、金融商品取引法に基づく「第二種金融商品取引業」、「投資助言・代理業」の登録を行っております。金融商品取引業者は、金融商品取引法をはじめとして、それに関連する各種法令により規制を受けております。（許認可等の状況）会社名許認可等の名称許認可等の内容有効期間スター・マイカ㈱金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業）関東財務局長（金商）第2191号-スター・マイカ・アセットマネジメント㈱金融商品取引業登録（投資助言・代理業）関東財務局長（金商）第808号- (10)個人情報の管理について当社グループは、リノベーションマンションの販売及び管理に関して多量の個人情報を取り扱っており、万が一個人情報が漏洩した場合には、損害賠償の発生や社会的な信用力の低下に繋がり、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、個人情報の取扱に関する規程の整備や社員向け教育を徹底し、情報漏洩が発生する危険を可能な限り回避するよう努めております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における流動資産は110,862,815千円となり、前連結会計年度末に比べ11,329,857千円増加しました。これは主に、現金及び預金が1,496,041千円、販売用不動産が9,218,929千円増加したこと等によるものであります。固定資産は4,599,389千円となり、前連結会計年度末に比べ1,372,288千円増加しました。これは主に、投資有価証券が505,653千円及び投資その他の資産のその他が706,110千円増加したこと等によるものであります。この結果、総資産は115,462,303千円となり、前連結会計年度末に比べ12,701,552千円増加しました。 （負債）当連結会計年度末における流動負債は12,212,393千円となり、前連結会計年度末に比べ3,853,541千円減少しました。これは主に、営業未払金が254,657千円及び未払法人税等が381,434千円増加したものの、短期借入金が1,758,700千円及び１年内返済予定の長期借入金が3,151,805千円減少したこと等によるものであります。固定負債は73,550,116千円となり、前連結会計年度末に比べ12,354,846千円増加しました。これは主に、長期借入金が12,374,846千円増加したこと等によるものであります。この結果、負債合計は85,762,510千円となり、前連結会計年度末に比べ8,501,305千円増加しました。 （純資産）当連結会計年度末における純資産合計は29,699,793千円となり、前連結会計年度末に比べ4,200,247千円増加しました。これは主に、剰余金の配当926,336千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円及び株式会社日本政策投資銀行を割当先とする新株式の発行による第三者割当増資により、資本金及び資本準備金がそれぞれ349,981千円増加したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は25.6％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。 ② 経営成績の状況当連結会計年度の経営成績は、売上高が69,158,274千円となり、前連結会計年度に比べ13,308,314千円（前年同期比23.8％増）の増加となりました。営業費用については、売上原価が56,883,015千円となり、前連結会計年度に比べ10,849,648千円（同23.6％増）の増加、販売費及び一般管理費が4,961,243千円となり、前連結会計年度に比べ669,206千円（同15.6％増）の増加となりました。その結果、営業利益は7,314,015千円となり、前連結会計年度に比べ1,789,459千円（同32.4％増）の増加となりました。営業外損益については、営業外収益が343,261千円となり、前連結会計年度に比べ159,061千円（同86.4％増）の増加、営業外費用が1,500,314千円となり、前連結会計年度に比べ398,915千円（同36.2％増）の増加となりました。その結果、経常利益は6,156,962千円となり、前連結会計年度に比べ1,549,604千円（同33.6％増）の増加となりました。その結果、税金等調整前当期純利益は6,156,962千円となり、前連結会計年度に比べ1,549,604千円（同33.6％増）の増加となりました。税金費用については、法人税、住民税及び事業税が2,140,569千円、法人税等調整額が△168,549千円の合計1,972,020千円となり、前連結会計年度に比べ471,463千円（同31.4％増）の増加となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は4,184,941千円となり、前連結会計年度に比べ1,078,141千円（同34.7％増）の増加となりました。 セグメント別の概況は、次のとおりであります。（リノベマンション事業）リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 当連結会計年度は、販売活動が極めて好調に推移し、保有戸数が減少したことから、賃貸売上は4,623,650千円（同0.9％減）となりました。販売面では、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、高価格帯の空室物件の販売も利益率の押上げに貢献し、販売売上は61,389,042千円（同25.1％増）、販売利益率（評価損を含まずに算出）は14.5％（同1.5ポイント増）となりました。この結果、売上高は66,012,693千円（同22.8％増）となり、営業利益は6,823,659千円（同40.9％増）となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、89,642千円となりました。翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。 （インベストメント事業）インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。当連結会計年度は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件等の売却を行いました。この結果、売上高は2,168,683千円（同142.0％増）で、営業利益は225,134千円（同37.0％増）となりました。翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。 （アドバイザリー事業）アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。当連結会計年度は、積極的な営業活動により仲介手数料収入は増加しましたが、コンサルティングにおけるスポット報酬は減少しました。この結果、売上高は1,876,924千円（同0.9％減）、営業利益は1,021,739千円（同16.9％減）となりました。翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、販売用不動産の増加額9,218,929千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び法人税等の支払額1,788,424千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入48,805,173千円、税金等調整前当期純利益6,156,962千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,496,041千円増加し、当連結会計年度末には3,400,884千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は5,121,785千円（前年同期比2.8％減）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額9,218,929千円、法人税等の支払額1,788,424千円及び利息の支払額1,229,024千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益6,156,962千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は378,410千円（同568.5％増）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出75,839千円、無形固定資産の取得による支出33,571千円及び投資有価証券の取得による支出269,000千円などによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は6,996,237千円（同130.8％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入48,805,173千円及び株式の発行による収入699,963千円などの資金増加要因が、短期借入金の純減額1,758,700千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び配当金の支払額926,336千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績a. 生産実績当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 b. 受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c. 販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。セグメント当連結会計年度（自 2024年12月１日至 2025年11月30日）前年同期比（％）リノベマンション事業（千円）66,012,69322.8インベストメント事業（千円）2,168,683142.0アドバイザリー事業（千円）976,897△19.8合計（千円）69,158,27423.8（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載のとおりであります。 ② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当連結会計年度は、オーナーチェンジ物件（賃貸人が居住中である物件）につきましては、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化いたしました。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高69,158,274千円(前年同期比23.8％増)、売上総利益12,275,258千円(同25.0％増)、営業利益7,314,015千円(同32.4％増)、経常利益6,156,962千円(同33.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円(同34.7％増)と増収増益となりました。 セグメント別の概況は、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。当連結会計年度末における有利子負債は80,760,166千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。 ④ 経営上の目標の達成状況当連結会計年度における自己資本当期純利益率（ROE）は15.2％と前年同期比2.4ポイント上昇しました。また、自己資本比率は25.6％と同0.8ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率（ROE）及び自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。 ⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。 （販売用不動産の評価）販売用不動産の評価については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 （繰延税金資産の回収可能性）当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。

（セグメント情報等）【セグメント情報】１．報告セグメントの概要当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、「リノベマンション事業」、「インベストメント事業」及び「アドバイザリー事業」の３つを報告セグメントとしております。 各事業の内容は下記のとおりであります。「リノベマンション事業」主として中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 「インベストメント事業」主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 「アドバイザリー事業」主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表の作成のために採用している会計処理の方法と同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント合計調整額（注）１連結財務諸表計上額（注）２ リノベマンション事業インベストメント事業アドバイザリー事業売上高 一時点で移転される財又はサービス48,894,358741,1171,069,18650,704,663－50,704,663一定の期間にわたり移転される財又はサービス－－43,62343,623－43,623顧客との契約から生じる収益48,894,358741,1171,112,81050,748,286－50,748,286その他の収益 （注）３4,841,364155,006105,3025,101,672－5,101,672外部顧客への売上高53,735,722896,1231,218,11255,849,959－55,849,959セグメント間の内部売上高又は振替高－－675,198675,198△675,198－計53,735,722896,1231,893,31056,525,157△675,19855,849,959セグメント利益4,844,000164,3491,230,1116,238,461△713,9045,524,556セグメント資産100,845,614615,527906,860102,368,003392,747102,760,751その他の項目 減価償却費11,688－1,43713,12648,96862,094有形固定資産及び無形固定資産の増加額6,466－1,2837,74921,38429,134（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。 当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント合計調整額（注）１連結財務諸表計上額（注）２ リノベマンション事業インベストメント事業アドバイザリー事業売上高 一時点で移転される財又はサービス55,814,7831,984,416821,01858,620,219－58,620,219一定の期間にわたり移転される財又はサービス－－51,51651,516－51,516顧客との契約から生じる収益55,814,7831,984,416872,53458,671,735－58,671,735その他の収益 （注）３10,197,909184,266104,36210,486,538－10,486,538外部顧客への売上高66,012,6932,168,683976,89769,158,274－69,158,274セグメント間の内部売上高又は振替高－－900,027900,027△900,027－計66,012,6932,168,6831,876,92470,058,301△900,02769,158,274セグメント利益6,823,659225,1341,021,7398,070,533△756,5177,314,015セグメント資産113,857,384313,153886,117115,056,655405,647115,462,303その他の項目 減価償却費20,800－1,00321,80454,66176,465有形固定資産及び無形固定資産の増加額102,457－－102,45739,779142,237（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会 移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等であります。 【関連情報】前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）該当事項はありません。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1）サステナビリティに関する基本的な考え方及び取組当社グループは、サステナビリティ基本方針を次のとおり定めております。 ＜サステナビリティ基本方針＞「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、公正・誠実に事業を行うとともに、社会に役立つ事業の創造へチャレンジし、「成長性」と「収益性」の双方を追求するスター・マイカグループを目指す。◆お客様お客様の立場に立ち、プロフェッショナルとして常にサービスの向上へ努める。◆取引先取引先との相互の信頼と公正な取引関係（腐敗・汚職の防止等）を築く。◆地域社会事業を通じて日本社会が直面する課題を解決し、これからの日本社会に必要とされる存在であり続ける。◆従業員透明性の高いガバナンス体制を構築するとともに、従業員の労働環境に配慮した職場作りを行う。◆地球環境既存住宅流通の活性化を実現することで、環境負荷の軽減・CO2削減及び地球環境の保全に貢献する。◆株主・投資家適時適切な情報開示に努めるとともに、積極的なIRによりコミュニケーションを図る。 現在、日本では、“ヒト”・建物の高齢化に伴い次のような様々な社会課題が顕在化する中、既存資源の有効活用による持続性のある社会の実現が求められております。このような状況を受け、当社グループは実現を目指す４つの価値をマテリアリティ（重要課題）として特定し、様々な課題を抱えた中古マンションの取得・リノベーション・販売等の事業活動を通じ、これらの物件を次の世代へ健全に承継していくことで、人・地域社会・不動産業界・地球環境にとってよりよい価値を創出し、持続的な企業価値の向上と社会課題の解決に取り組んでおります。 ＜マテリアリティ＞人多様化する不動産購入・売却ニーズへの対応地域社会都市部の持続的発展を支える住宅循環システムの普及・定着不動産業界新築・中古市場に続く第３の選択肢 リノベーション市場の成長地球環境既存住宅活用による環境負荷の低減 ①ガバナンス当社グループでは、経営陣が、営業部門、企画部門、管理部門と連携し、社外取締役や外部専門家の知見や助言を取り入れながらサステナビリティ経営を推進しております。取締役会の事務局である社長室は、サステナビリティ経営の推進状況をモニタリングし、必要に応じて取締役会へ報告・付議する体制としており、取締役会が監督しております。 ②リスク管理当社グループでは、以下に掲げるサステナビリティに関連するリスクを認識しており、取締役会はこれらのリスクのモニタリングを行い、必要に応じて改善策の審議・決定を行っております。必要な改善活動については、管理指標を設定し、対応の進捗を管理しております。 ＜サステナビリティに関連するリスク＞１．経営人材の確保及び流出について・事業変革をリードする経営人材や自律的に成長して活躍する人材が確保できない場合及び社内から流出した場合の、当社グループの運営に多大な影響を及ぼす可能性２．リノベーション工事について・工事の過程でクレーム等のトラブル等が生じた場合、及び国内外の経済情勢の影響により資材の高騰や物流遅延が生じた場合の、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性・環境負荷の小さな資材の開発や技術の普及に伴い、各資材への価格転嫁が起こり、リノベーションコスト増加により収益圧迫要因となる可能性・労働人口の変動等の影響を受け、取引業者がリノベーション工事に関わる人材を確保できない可能 性３．地球温暖化の進行について・酷暑により、従業員の業務効率低下や労働災害発生により、収益が圧迫される可能性・事務所等での暖房使用による光熱費増大や、暖房使用による電気使用量や温室効果ガス排出量の増加により、炭素税によるコスト増加要因となる可能性４．法的規制について・関連する法令の新制定・改廃により事業の一部が制約を受ける、あるいは対応のため追加的な費用がかかる場合の、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性・特に、今後強化が予想される環境関連法の違反による行政処分、課徴金の負担、刑事罰や社会的信用の失墜等により、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性５．炭素税の導入について・いわゆる炭素税（温室効果ガスの排出量に基づく課税）が導入され、リノベーション資材等の調達価格、社用車燃料価格、電気料金等のコストが増加し、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性６．異常気象の増加について・豪雨や台風等の頻発により事業活動全体が遅延し、物件購入戸数の減少や、リノベーション工期長期化、販売期間長期化により保有物件のランニングコストが増加する可能性・間接的には、災害対策に関わる法規制の改正や、ハザードマップの規制拡大により、保有物件の評価額が減少する可能性７．脱炭素社会への移行について・社会全体が「脱炭素社会」へ移行する中で、当社の対応が遅延し、商品（販売物件等）の市場競争力が低下する可能性８．不測の事故・自然災害による損害について・不測の事故・自然災害が保有不動産の存在する地域で生じた場合、不動産の滅失、劣化又は毀損による突発的な修繕費用の負担及び将来の売却価格下落が発生する可能性・不動産投資市場における投資マインドの冷え込みにより、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性９．災害等の緊急事態発生時の事業継続について・事業継続計画（BCP）対策不足により、本社機能の復旧に遅れが生じ、事業活動の再開が遅延する可能性 (2）気候変動への取組①ガバナンス当社グループでは、サステナビリティ基本方針で「既存住宅流通の活性化を実現することで、環境負荷の軽減・CO2削減及び地球環境の保全に貢献する。」ことを掲げており、気候変動への対応は、当社グループの重要課題の一つとして認識しております。気候変動のリスクと機会への対応は、経営陣と社長室が協議の上、基本的な方針を策定し随時取締役会へ報告・付議する体制としており、取締役会が監督しております。 ②戦略世界全体の温室効果ガスの増加等により、気候変動は深刻さが増しており、世界規模の課題として捉えられています。2020年以降の国際的枠組みであるパリ協定等を背景に、世界規模で温室効果ガス削減の取組が進んでおり、再生可能エネルギーの普及や、環境に配慮した商品・サービスが重要なものとなっております。中長期での気候変動は、お客様の住宅需要、ひいては当社グループの事業へ影響を及ぼすものであります。当社グループは、すべての人々の生活の根幹である「住まい」の再生・流通を推進する企業として、気候変動の緩和に貢献すること及び、気候変動が事業環境に及ぼすリスクや機会を踏まえた企業環境を行うことが課題であると認識しており、温室効果ガスを削減し、気候変動緩和に取り組むと同時に事業成長を目指します。 ＜当社グループが認識する気候変動がもたらすリスクと機会の例＞ 項目内容財務影響期間移行機会環境負荷の小さいリノベーション技術の進展環境負荷の低い建材、キッチン等水回り備品の導入により、リノベーションマンションの省エネ化が進み、新たな商品として当社グループの事業拡大の機会となる。中中～長期移行機会新築と比較して環境負荷の低いリノベーションマンションの認知向上新築マンションの供給減少が続く中、新築マンション建設と比較したリノベーションマンションの環境負荷の小ささがお客様により一層認知され、お客様の購入の選択肢としての検討機会が増加する。また当社グループの市場シェア拡大の機会となる。中中～長期移行リスク炭素税の導入温室効果ガスの排出量に基づく課税である、いわゆる炭素税が導入され、リノベーション資材等の調達価格、社用車燃料価格、電気料金等のコスト増加が想定される。大中～長期移行リスクリノベーション資材の環境性能向上による調達コスト増加環境負荷の小さな資材の開発が進み、技術が一般に普及するにつれ、各資材への価格転嫁が想定される。環境性能の高い資材の普及は移行機会である半面、リノベーションコスト増加による収益圧迫要因となる。大中～長期物理リスク自然災害の増加及び激甚化豪雨や台風等による事業活動の遅延が予想され、物件購入の戸数減少や、リノベーション工期の長期化、販売期間の増加による、ランニングコスト増加の要因となりうる。間接的には、災害対策に関わる法規制の改正や、ハザードマップの規制拡大による、保有物件の評価額減少の要因にもなり得る。中中～長期物理リスク酷暑による健康被害の増大（熱中症等）社員の業務効率低下や労働災害発生による、収益圧迫が予想される。中中～長期物理リスク寒冬による光熱費の増大事務所等での暖房使用による光熱費の増大が予想される。間接的には、暖房使用による電気使用量や温室効果ガス排出量の増加により、いわゆる炭素税によるコスト増加要因となる可能性がある。中中～長期 当社グループの認識する、気候変動がもたらすリスクのうち、実質的な財務上又は戦略上の影響を与える可能性があると特定されたもの、その詳細は、次のとおりです。 ◆特定リスクの種類：炭素税の導入地球温暖化に伴い、日中の最高気温の上昇や異常気象が世界的に報告されており、2050年までに温室効果ガスの排出を実質ゼロにし、地球の気温上昇を産業革命前と比べて1.5℃未満に抑えることが、社会の目標とされています。その実現へ向けた手段のひとつとして、炭素税の導入が各国で議論されています。当社グループにおいても、気候変動や、対策に向けての様々な取組は戦略上・また財務上の影響を与えるものと捉え、リスク分析を行いました。IEA World Energy Outlook 2025は、2050年までに少なくとも38,250円/tCO2の炭素税を予測しています。現在、2025年11月期時点で当社グループの排出量は124.3tCO2であるため、同量の排出量で試算した場合、4.7百万円の租税負担の増加が見込まれます。これは、当社グループにおいて、重大な財務上のリスクであると認識しました。こうしたリスクを回避しつつ、脱炭素社会の実現に向けて、当社グループは排出量削減に向けた取組を推進いたします。当社グループにおいて、排出量の大部分を占めるScope2においては、オフィス利用における省エネの推進、リノベーション工事の際の再生可能エネルギー利用の推進を行ってまいります。また、Scope1においても、社用車の台数削減やEV車への切り替えを推進し、削減目標の達成に努めてまいります。 ◆特定リスクの種類：資材調達コスト高騰昨今の世界的な気候変動等の予期せぬ出来事は原材料の高騰、エネルギー価格の上昇などを招き、企業の調達活動に深刻な影響を与えております。重要な物的資源（木材やステンレス等）の調達可能性の変動の結果、売上原価が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に悪影響を与える可能性があります。一方で、気候変動による出来事は、環境配慮商品の開発を早め、環境負荷の小さな資材及び、技術の普及に寄与する一面もあります。よって、環境性能の高い資材の普及は移行機会であると同時に、各資材への価格転嫁がなされた場合、リノベーションコスト増加による収益圧迫要因となる可能性があります。また、当社事業活動と密接に関わるリノベーション業務に関して、石油価格の変動や人件費の高騰は、当社グループの経営成績及び財政状態に悪影響を与える可能性があります。 ③リスク管理気候変動に関するリスク管理は、「第２事業の状況 ２サステナビリティに関する考え方及び取組 （1）サステナビリティに関する考え方及び取組 ②リスク管理」と同様であります。 ④指標と目標 当社グループは、気候変動に伴うリスクの低減のため、中長期での温室効果ガス排出量の削減目標を設定しております。Scope1,2の目標達成に向けて早期に取組を行うとともに、Scope3の目標達成についても、引き続き検討を進めてまいります。 ＜温室効果ガス排出量の削減目標＞2030年 Scope1,2 40％削減（原単位、2022年11月期比） *Scope1,2,3の考え方GHGプロトコルイニシアティブに準拠し、それぞれ次の排出を指します。・Scope1：事業者自らによる温室効果ガスの直接排出（燃料の燃焼、工業プロセス）・Scope2：他社から供給された電気、熱・蒸気の使用に伴う間接排出・Scope3：Scope1、Scope2以外の間接排出(事業者の活動に関連する他社の排出) ＜温室効果ガス排出量（総量、スコープ別）＞（t-CO2）2023年11月期2024年11月期2025年11月期合計158.192.3124.3Scope 15.73.63.7Scope 2152.488.7120.5原単位（t-CO2/億円）0.320.160.17売上高（億円）488.7588.4691.5 *Scope1,2の集計対象・Scope 1：社用車の燃料における排出（直接排出）・Scope 2：オフィス利用、保有物件のリノベーション工事での電気使用による排出（間接排出） (3）人的資本・多様性に関する取組①推進体制とマネジメント当社グループの人材戦略については、経営陣と人事部門が連携して、課題の抽出や取組を検討し、取締役会の承認を得て実行・推進する体制としております。また、実施した取組については、内部監査担当部門と連携して取組の実効性の確認と改善等を実施しております。 ②人材育成に関する方針当社グループは、高いコンプライアンス意識を持ち、早期に活躍できる人材の育成を目指しております。入社後に当社グループで様々な経験を積み上げることで質の高い意思決定ができる経営者の目線を持ったプロフェッショナルとして、社内・社外のどこでも活躍できる人材を育成する方針です。 ③人材育成の主な取組・宅建勉強会毎年10月に実施される宅地建物取引士試験に向けて、受験希望者の資格取得の勉強をサポートしています。 ・新入社員研修新入社員を対象に、３か月間、社内でビジネスマナー研修やOJTを行います。 ・フォローアップ研修全従業員を対象に、不動産研修、リフォーム研修等の業務に必要なスキルを取得するための研修を適宜、行います。 ・マネジメント研修管理職を対象に、組織・人・業務のマネジメントスキルを習得するための研修を行います。 ・資格取

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方当社は、リノベーションマンションの企画・販売を軸に、不動産仲介、不動産投資コンサルティング、不動産賃貸管理、不動産運用マネジメント、金融コンサルティング等に事業展開しており、グループ経営管理機能の高度化を図る体制として、持株会社体制を採用しております。グループ全体の経営監視機能を充実し、経営の公正性・透明性を確保することによって、利害関係者と長期間継続して良好な関係を築くことが、企業経営において必要不可欠であると認識しております。そのために、組織体制の整備だけでなく、コンプライアンスの意識向上及びリスク管理を強化して経営にあたることを基本方針としてまいります。 当社のコーポレート・ガバナンス体制 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由イ．コーポレート・ガバナンス体制の概要・当社は監査等委員会設置会社であり、2026年2月19日（有価証券報告書提出日）現在、取締役（監査等委員である取締役を除く。）１名、監査等委員である取締役４名（うち社外取締役４名）を選任しております。なお、当社は2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）１名選任の件」及び「監査等委員である取締役１名選任の件」を上程しており、当該議案が承認可決されますと、当社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）１名、監査等委員である取締役４名となります。・グループの各事業子会社に対する責任と権限の委譲により各社の専門性・自律性をより高める一方、経営の監督と執行の分離を図り、持株会社である当社はグループの監督に注力します。 a. 取締役会・取締役会は、下記の議長及び構成員の計５名で構成されており、月に１回の開催を原則として、当事業年度経営方針・経営戦略等当社の経営に関わる重要事項の審議を行うとともに、取締役の職務の執行の監督を行います。議長：代表取締役社長 水永 政志構成員：取締役（監査等委員）小滝 一彦、取締役（監査等委員）矢野 裕史、取締役（監査等委員）和田 哲夫、取締役（監査等委員）三枝 和 なお、当社は2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）１名選任の件」及び「監査等委員である取締役１名選任の件」を上程いたしますが、当該議案が原案どおり可決された後も変更はありません。 取締役会の活動状況当事業年度において、当社は取締役会を12回開催しており、株主総会に関する事項、経営方針・計画に関する事項、株式に関する事項、決算に関する事項、人事に関する事項、組織・規程に関する事項、剰余金の配当、その他重要な事項について決議・承認を行いました。個々の取締役の出席状況は次のとおりであります。氏 名開催回数出席回数水永 政志12回12回（100％）小滝 一彦12回12回（100％）矢野 裕史12回12回（100％）和田 哲夫12回12回（100％）三枝 和12回12回（100％）（注）上記の開催のほか、会社法第370条及び当社定款第25条の規定に基づき、取締役会決議があったものとみなす書面決議が５回ありました b. 監査等委員会・監査等委員会は、下記の委員長及び構成員の計４名で構成されており、月に１回の開催を原則として、監査等委員会で定めた監査の方針、職務の分担に従い、取締役の業務執行の監督を行っております。委員長：取締役（監査等委員）小滝 一彦構成員：取締役（監査等委員）矢野 裕史、取締役（監査等委員）和田 哲夫、取締役（監査等委員）三枝 和 なお、当社は2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員である取締役１名選任の件」を上程いたしますが、当該議案が原案どおり可決された後も変更はありません。 c. 指名報酬委員会・指名報酬委員会は、下記の委員長及び構成員の計５名で構成されており、年に２回開催し、当社及びグループ子会社の取締役候補者・執行役員候補者の選任等について取締役会に答申を行うとともに、当社及びグループ子会社の取締役の報酬の決定について取締役会に答申を行っております。委員長：取締役（監査等委員）小滝 一彦構成員：代表取締役社長 水永 政志、取締役（監査等委員）矢野 裕史、取締役（監査等委員）和田 哲夫、取締役（監査等委員）三枝 和 なお、当社は2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）１名選任の件」及び「監査等委員である取締役１名選任の件」を上程いたしますが、当該議案が原案どおり可決された後も変更はありません。 指名報酬委員会の活動状況当事業年度において、当社は指名報酬委員会を２回開催しており、当社及びグループ子会社の取締役候補者・執行役員候補者の選任並びに当社及びグループ子会社の取締役の報酬の決定について取締役会に答申を行いました。個々の取締役の出席状況は次のとおりであります。氏 名開催回数出席回数水永 政志２回２回（100％）小滝 一彦２回２回（100％）矢野 裕史２回２回（100％）和田 哲夫２回２回（100％）三枝 和２回２回（100％） d. 執行役員・当社は、経営と執行の分離の観点から執行役員制度を導入しており、執行役員は執行役員規程に基づき各部門の業務を執行します。執行役員は、長谷 学、堀 大輔の２名であります。 ロ．当該体制を採用する理由当社は、2019年６月１日に経営の監督と執行の分離を図り、グループ経営管理機能を高度化するために、持株会社体制へと移行しております。持株会社である当社は、グループの戦略立案及びグループ経営管理・監督を行い、グループの各事業子会社に権限と責任を委譲することにより、最適な業務執行を目指すとともに、持株会社である当社の監査等委員が経営の意思決定に加わることによって監査・監督機能が強化され、コーポレート・ガバナンス体制の一層の充実が図れるものと判断しております。 ③ 企業統治に関するその他の事項イ．内部統制システムの整備の状況当社は、業務を適正かつ効率的に推進し、社会的責任を遂行する上で当社の実績に適合した有効な内部統制システムの整備及び運用が不可欠であるものと認識しております。このため、取締役会において「内部統制システム構築の基本方針」を決議し、内部監査担当部門である社長室が主体となり、内部統制システムの運用状況の監視を実施しております。a. 当社及び子会社の取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制企業行動憲章を制定し、当社及び子会社の役職員が法令及び定款を遵守した行動をとるための行動規範を定めております。またその徹底を図るため、コンプライアンス規程を定めコンプライアンス担当部門及び責任者を置き、当社グループ全体のコンプライアンスの取り組みを横断的に統括します。コンプライアンス担当部門は、当社及び子会社の役職員に対してコンプライアンスに関する研修を行います。当社及び子会社は、市民社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力及び団体に対しては、毅然とした対応をします。企業行動憲章において、基本方針を社内外に宣言し、社内規程を設けて社内体制の整備をします。また、不当要求防止責任者を定め、警視庁と連携するとともに、社内における教育研修を行います。内部監査担当部門は、コンプライアンス担当部門と連携の上、当社及び子会社のコンプライアンスの状況を監査し、定期的に取締役会及び監査等委員会に報告するものとします。当社及び子会社は、法令順守上疑義のある行為等について、社外の弁護士に直接相談を行う内部通報制度の体制を整備します。b. 取締役の職務の執行にかかる情報の保存及び管理に関する体制文書管理規程に従い、取締役の職務執行に係る情報を文書又は電磁的媒体（以下「文書等」という）に記録し、保存します。取締役は、文書管理規程により、常時これらの文書等を閲覧できるものとします。c. 損失の危険の管理に関する規程その他の体制リスク管理規程を定め、リスク管理担当部門及び責任者を置き、リスク管理体制を構築し、リスク管理状況を定期的に取締役会及び監査等委員会に報告するものとします。また、不測の事態が生じた場合は代表取締役社長を本部長とする対策本部を設置し、専門家の助言の下、迅速な対応を行う体制を整えます。d. 取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制取締役会を月一回定時に開催するほか、必要に応じて適宜臨時に開催いたします。また、取締役会は、職務権限規程・業務分掌規程等の社内規程により、職務権限及び意思決定ルールを定め、適正かつ効率的に職務の執行が行われる体制を整備します。さらに、業務の運営状況を把握し、その改善を図るために、内部監査を実施いたします。e. 監査等委員がその職務を補助すべき使用人を置くことを求めた場合における当該使用人に関する体制、当該使用人の取締役からの独立性に関する事項及び当該使用人に対する指示の実効性の確保に関する事項監査等委員の職務を補助する組織は内部監査担当部門とし、監査等委員の求めに応じて必要な人員を配置することとします。当該使用人の人事異動・評価等に関しては、あらかじめ監査等委員会に相談し、意見を求めることとしております。また、監査等委員会から必要な指示を受けた使用人は、その指示に関する限りにおいて、取締役の指揮命令は受けないものとしております。 f. 取締役及び使用人が監査等委員に報告をするための体制その他の監査等委員への報告に関する体制代表取締役及び業務執行を担当する取締役は、取締役会において随時その担当する業務の執行状況の報告を行います。また、取締役及び使用人は、会社に重大な損失を与える事項が発生し又は発生する恐れがあるときや、役職員による法令・定款違反又は不正な行為を発見したときは、監査等委員に報告します。また、当社グループは、当社の監査等委員への報告を行った当社グループの取締役及び使用人に対して、当該報告を行ったことを理由として不利な取扱いをすることを禁止し、その旨を当社グループの取締役及び使用人に周知徹底いたします。g. 監査等委員の職務の執行について生ずる費用又は債務の処理に係る方針に関する事項当社は、監査等委員がその職務の執行について生じる費用の前払い又は償還等の請求をしたときは、当該監査等委員の職務の執行に必要でないと認められる場合を除き、速やかに当該費用又は債務を処理いたします。h. その他監査等委員の監査が実効的に行われることを確保するための体制監査等委員の過半数は社外取締役とし、監査の透明性を確保します。また、取締役との定期的な意見交換を行い、会計監査人・内部監査担当部門との連携を図り、適切な意思疎通及び効果的な監査業務の遂行を図ります。さらに、役職員の監査等委員会に対する理解を深め、監査の環境を整備するよう努めます。 ロ．子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況a. 子会社の取締役の職務の執行に係る事項の当社への報告に関する体制当社は関係会社管理規程を定め、子会社から定期的に業務執行に関する報告を受けるとともに、定期的な監査を実施する体制を整備します。b. 子会社の損失の危険の管理に関する規程その他の体制子会社の業務執行について、当社に適時適切な報告を求めるとともに、関係会社管理規程に定めた重要事項については、当社の取締役会にて審議を行います。c. 子会社の取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制関係会社管理規程に基づき、子会社の管理、組織、権限等を定めるとともに、当社の主管部門を定めて、必要に応じて主管部門と子会社が連携して、業務執行を行います。また、内部監査担当部門が子会社を含めた業務及び財産の状況の監査を行い、各子会社の業務執行の適正性を確保することとしております。ハ．責任限定契約の内容の概要当社と非業務執行取締役である社外取締役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令が定める額としております。なお、当該責任限定が認められるのは、当該社外取締役がその職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がないときに限られます。ニ．役員等を被保険者として締結している役員等賠償責任保険契約の内容の概要当社は会社法第430条の3第1項に規定する当社及び当社のすべての子会社の取締役、監査役及び執行役員を被保険者とする役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が会社役員等の地位に基づいて行った行為（不作為を含む）に起因して損害賠償請求がなされたことにより、被保険者が被る損害賠償金や訴訟費用等を補償することとしています。ただし、贈収賄等の犯罪行為や意図的に違法行為を行った役員自身の損害等は補償対象外とすることにより、役員等の職務の執行の適正性が損なわれないように措置を講じております。なお、すべての被保険者について、保険料を全額当社が負担しております。ホ．取締役の定数当社の取締役（監査等委員である者は除く。）は７名以内、監査等委員である取締役は４名以内とする旨を定款に定めております。へ．取締役の選任及び解任の決議要件当社は、取締役の選任決議について、監査等委員である取締役とそれ以外の取締役とを区別して、株主総会の決議によって選任する旨、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって選任を行う旨、取締役の選任決議は、累積投票によらない旨を定款で定めております。ト．取締役の責任免除当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、任務を怠ったことによる取締役（取締役であったものを含む。）の損害賠償責任を、法令の限度において免除することができる旨を定款で定めております。これは、取締役が職務を遂行するにあたり、その能力を十分に発揮して、期待される役割を果たしうる環境を整備することを目的とするものであります。 チ．取締役会で決議できる株主総会決議事項当社は、剰余金の配当及び自己株式の取得等、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めのある場合を除き、

（４）【役員の報酬等】① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項イ．基本方針当社は、役員の報酬の額又はその算定方法の決定に関する方針を定めており、株主価値の増大へ向けて持続的な企業成長を実現することに対する健全なインセンティブとして機能するよう、その役割・責務を勘案しつつ、固定報酬と株式報酬の割合を適切に設定することを方針としております。当社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬は、固定報酬と譲渡制限付株式報酬により構成されており、業績連動報酬は採用しておりません。譲渡制限付株式報酬については、企業価値の持続的な向上を図るインセンティブを与える目的として導入しております。取締役（監査等委員）の報酬につきましては、独立性の確保の観点から、固定報酬のみとしておりましたが、2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員である取締役に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬決定の件」を上程しております。内容については「ロ、取締役の報酬等に関する株主総会決議事項の内容 b．2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）の内容 (3）監査等委員である取締役に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬決定の件」をご参照ください。 ロ．取締役の報酬等に関する株主総会決議事項の内容a．2026年２月19日（有価証券報告書提出日）現在の当社の取締役の報酬等に関する株主総会決議事項の内容は以下のとおりです。当社は、2019年５月24日の臨時株主総会において、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬限度額は年額金300百万円以内（ただし、使用人分の給与は含まない。）、監査等委員である取締役の報酬限度額は、年額金60百万円以内と決議しております。2019年５月24日の臨時株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役を除く。）の員数は１名、監査等委員である取締役の員数は３名です。また、取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に当社の企業価値の持続的な向上を図るインセンティブを与えるとともに、株主の皆様との一層の価値共有を進めることを目的として、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会より譲渡制限付株式報酬制度を導入しております。本報酬は、対象取締役に対して、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会から５年間における職務執行の対価として、現在の年額300百万円以内の取締役の金銭による報酬等の額の範囲内で、年額200百万円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与を含まない。）で、譲渡制限付株式の付与のための報酬を支給するものです。対象取締役は、当社の取締役会決議に基づき、支給される金銭債権の全部を現物出資財産として払込み、当社の普通株式については発行又は処分を受けるものとし、これにより発行又は処分をされる当社の普通株式の総数は年260,000株以内（ただし、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会の決議の日以降の日を効力発生日とする当社の普通株式の株式分割（当社の普通株式の無償割当てを含みます。なお、2022年９月30日開催の取締役会により、2022年12月１月日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っており、譲渡制限付株式として発行又は処分される当社の普通株式数の総数は年130,000株以内から260,000株以内に変更しております。）又は株式併合が行われた場合その他譲渡制限付株式として発行又は処分される当社の普通株式の総数の調整が必要な事由が生じた場合には、当該効力発生日又は当該事由の発生日以降、分割比率・併合比率等に応じて、当該総数を、必要に応じて合理的な範囲で調整します。）といたします。本制度による当社の普通株式の発行又は処分にあたっては、当社と本報酬の支給を受ける対象取締役との間において、①一定の期間、本制度に基づき発行又は処分を受けた当社の普通株式について、譲渡、担保権の設定その他の処分を禁止すること、②一定の事由が生じた場合には、当社が、本制度に基づき発行又は処分を受けた当社の普通株式を無償取得すること等を内容に含む譲渡制限付株式割当契約を締結することを条件といたします。2021年２月24日開催の第23回定時株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）の員数は１名です。なお、2019年５月24日の臨時株主総会において、上述の報酬枠とは別枠で、株式報酬型ストック・オプションのための報酬額として年額金24百万円以内（社外取締役を除く。）の決議を取得しておりましたが、譲渡制限付株式報酬制度の導入に伴い、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会において株式報酬型ストック・オプション制度を廃止いたしました。 b．2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）の内容当社は、2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額改定の件」、「取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬改定の件」及び「監査等委員である取締役に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬決定の件」を上程しており、当該決議が承認可決されますと、当社の取締役の報酬等に関する株主総会決議事項の内容は以下のとおりとなる予定です。(1）取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額改定の件取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額を以下のとおり改定する予定です。 ＜改定内容＞年額500百万円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与を含まない。） ＜改定理由＞経済情勢や経営環境の変化に伴い、取締役の役割と責務が今後さらに増大すると考えられること、取締役体制のさらなる充実の必要性及び中長期での企業価値向上への動機付けとして、主に中長期のインセンティブ報酬部分の引上げが相当であること等の諸般の事情を勘案し、改定するものです。 (2）取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬改定の件取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。以下、本議案において「対象取締役」という。）に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬を以下のとおり改定する予定です。 ＜改定内容＞譲渡制限付株式に関する報酬等として支給する金銭報酬債権の総額 年額300百万円以内（上記(1)の報酬枠500百万円の内枠） 本議案に基づき発行又は処分をされる当社の普通株式の総数 年290,000株以内 譲渡制限付株式割当契約の内容 譲渡制限付株式の割当てに際し、当社と対象取締役との間で締結する譲渡制限付株式割当契約（以下「本割当契約」という。）は、以下の内容を含むものとします。 ①譲渡制限期間 対象取締役は、本割当契約により割当を受けた日より10年間から50年間までの間で当社の取締役会が予め定める期間（以下「譲渡制限期間」という。）、本割当契約により割当を受けた当社の普通株式（以下「本割当株式」という。）について、譲渡、担保権の設定その他の処分をしてはならない（以下「譲渡制限」という。）。 ②譲渡制限の解除 対象取締役が譲渡制限期間中継続して当社の取締役又は当社子会社の取締役の地位にあったことを条件として、本割当株式の全部について、譲渡制限期間が満了した時点をもって譲渡制限を解除する。ただし、当該対象取締役が、任期満了、死亡その他の正当な理由により、譲渡制限期間が満了する前に当社の取締役又は当社子会社の取締役のいずれの地位をも退任した場合には、譲渡制限を解除する当該割当株式の数及び譲渡制限を解除する時期を、必要に応じて合理的に調整するものとする。また、当社は、上記の定めに従い譲渡制限が解除された直後の時点において、なお譲渡制限が解除されていない本割当株式を当然に無償で取得する。 ③無償取得 一定の事由が生じた場合には当社が本割当株式を無償で取得する。 ＜改定理由＞ 旧制度の期間満了に伴い、当社の持続的な企業価値向上と株主の皆様との一層の価値共有を図るべく、当該対象期間（５年間）の定めを廃止し、毎事業年度継続的に譲渡制限付株式報酬を付与する制度へと改定するものです。併せて、昨今の経済情勢や経営環境の変化に伴う取締役の責務の増大や、中長期的な企業価値向上へのインセンティブ機能をさらに強化する観点から、本改定を行うものです。 (3）監査等委員である取締役に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬決定の件監査等委員である取締役に対する譲渡制限付株式の付与のための報酬を以下のとおり決定する予定です。 ＜内容＞譲渡制限付株式に関する報酬等として支給する金銭報酬債権の総額 年額10百万円以内（既存の報酬枠60百万円の内枠） 本議案に基づき発行又は処分をされる当社の普通株式の総数 年10,000株以内 譲渡制限付株式割当契約の内容 上記(2)「譲渡制限付株式割当契約の内容」と同様の内容です。 ＜導入理由＞株主の皆様との価値共有を一層進め、中長期的な企業価値向上に向けた経営の監督機能を最大限発揮させることを目的とします。 ハ．取締役の個人別の報酬等の内容についての決定に関する事項当社は、2021年１月21日開催の取締役会において、取締役(監査等委員である取締役を除く)の個人別の報酬等の内容に係る決定方針について、上記「イ．基本方針」のとおり決議しております。報酬付与の時期・条件及び内容については、株主総会決議の範囲内において、取締役会での決議を行うこととしております。また、当社は、コーポレートガバナンス強化の観点から、役員の報酬の妥当性と決定プロセスの透明性を担保するため、取締役会の諮問機関として指名報酬委員会を設置しており、その委員は取締役会が選定しており、議長は社外取締役が務めております。役員の報酬は、指名報酬委員会の審議を経た上で取締役会に答申され、決定しております。当事業年度においては、指名報酬委員会において取締役の報酬等に関する審議を行った上で、指名報酬委員会から答申された報酬額を2025年２月21日開催の取締役会へ上程し、承認されており、取締役会は、かかる報酬額が当該決定方針に沿うものであると判断しております。 ② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数役員区分報酬等の総額（千円）報酬等の種類別の総額（千円）対象となる役員の員数（人）固定報酬非金銭報酬等取締役（監査等委員及び社外取締役を除く）127,19915,600111,5991社外役員13,35013,350－4（注）非金銭報酬等には、当事業年度に係る譲渡制限付株式報酬額の費用計上額が含まれております。 ③ 連結報酬等の総額が１億円以上である者の連結報酬等の総額等氏名連結報酬等の総額（千円）役員区分会社区分連結報酬等の種類別の額（千円）固定報酬非金銭報酬等水永 政志254,398代表取締役社長提出会社15,600111,599スター・マイカ株式会社15,600111,599 ④ 使用人兼務役員の使用人分給与のうち重要なもの該当事項はありません。

５【従業員の状況】(1）連結会社の状況 2025年11月30日現在セグメントの名称従業員数（人）リノベマンション事業136（15）インベストメント事業4（－）アドバイザリー事業43（10）全社（共通）47（7）合計230（32）（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、従業員数には使用人兼務役員を含めておりません。臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。３．従業員数が前連結会計年度末と比べ29名増加しております。これは主に事業拡大に伴う採用の増加によるものです。 (2）提出会社の状況 2025年11月30日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）47(7)35.55.36,812 （注）１．従業員数は就業人員（当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む。）であり、従業員数には使用人兼務役員を含めておりません。臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。２．平均勤続年数は、出向元の勤続年数を通算しております。３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 (3）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4）管理職に占める女性従業員の割合、男性従業員の育児休業取得率及び男女の賃金差異 ＜提出会社及び主要な連結子会社＞提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）男性労働者の育児休業取得率（％）（注）労働者の男女の賃金の差異（％）（注）全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者16.7－－－65.170.3－（注）「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 連結子会社当事業年度名称管理職に占める女性労働者の割合 （％）（注）２．男性労働者の育児休業取得率（％）（注）２．労働者の男女の賃金の差異（％）（注）２．全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者スター・マイカ㈱5.6100.0100.0－65.870.0－（注）１．主要な連結子会社は、常時雇用する従業員数が101名以上となるスター・マイカを記載しております。２．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

４【関係会社の状況】名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社）スター・マイカ株式会社（注）２、３東京都港区300,000リノベマンション事業インベストメント事業アドバイザリー事業100経営管理役員の兼任ありスター・マイカ・アセットマネジメント株式会社東京都港区30,000アドバイザリー事業100経営管理スター・マイカ・レジデンス株式会社東京都港区30,000アドバイザリー事業100経営管理役員の兼任ありスター・マイカ・プロパティ株式会社東京都港区30,000アドバイザリー事業100経営管理役員の兼任ありスター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社東京都港区36,250アドバイザリー事業100経営管理役員の兼任あり（注）１．主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。２．特定子会社に該当しております。３．スター・マイカについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えておりますが、セグメントの売上高に占める当該連結子会社の売上高（セグメント間の売上高又は振替高を含む。）の割合が90％を超えているため、主要な損益情報等の記載を省略しております。

３【配当政策】当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題のひとつと位置づけております。そこで中期的には、次のキャピタルアロケーションポリシーに基づき、利益配分については、今後の成長投資を優先したうえで、年２回の中間配当及び期末配当として安定的かつ増配にて実施していくとともに、PBR１倍割れ等割安と判断する場合に機動的に行う自己株式の取得と合わせて、総還元性向40％を目指します。 （キャピタルアロケーションポリシー）長期での企業価値の最大化を実現するため、次の５つを基本ポリシーとし、規律ある成長投資と株主還元を実現することを目指します。①ROE向上、株主資本コストの適正水準維持により、企業価値及びエクイティスプレッドの最大化を目指す②自己資本比率を注視しつつ、低コストでの借入を図る③新たな価値を創造するために、成長投資を優先させる④成長投資後の余剰資金については、安定配当・増配を継続する⑤PBR１倍未満の場合、機動的に自己株式の取得を行い、総還元性向40％ / EPS成長率14％を目指す※2025年１月14日に中期経営計画「Find the Value 2026」の数値目標及びキャピタルアロケーションの一部を見直しております。 なお、当期に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（千円）１株当たり配当額（円）2025年６月30日512,28015.0取締役会決議2026年１月13日746,55522.0取締役会決議 次期の配当予想につきましては、年間配当額として当期から8.0円増配となる、１株当たり45.0円（中間配当１株当たり22.5円、期末配当１株当たり22.5円）、配当性向30.0％を予定しております。また、自己株式の取得については、機動的に実施を検討いたします。

６【研究開発活動】該当事項はありません。

２【主要な設備の状況】(1）提出会社該当事項はありません。 (2）国内子会社2025年11月30日現在 会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（人）建物及び構築物車両運搬具器具備品無形固定資産合計スター・マイカ株式会社本社（東京都港区）リノベマンション事業インベストメント事業アドバイザリー事業全社（共通）本社機能営業拠点36,1663,02241,808101,517182,51461(5)横浜支店（横浜市神奈川区）リノベマンション事業営業拠点1,440－683－2,12418(2)大阪支店（大阪市北区）リノベマンション事業営業拠点21,613－10,803－32,41631(4)福岡支店（福岡市中央区）リノベマンション事業営業拠点2,717－492－3,20912(1)仙台支店（仙台市青葉区）リノベマンション事業営業拠点4,799－556－5,3559(0)札幌支店（札幌市中央区）リノベマンション事業営業拠点1,455－0－1,4559(2)(注）１．従業員数の（ ）は、臨時雇用者数を外書しております。２．2025年５月31日付で神戸支店を廃止しております。３．2025年６月１日付で大阪支店を移転しております。４．上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容年間賃借料（千円）スター・マイカ株式会社本社(東京都港区)リノベマンション事業インベストメント事業アドバイザリー事業全社（共通）本社機能営業拠点74,005

（３）【監査の状況】① 監査等委員会監査の状況当社は、監査等委員会設置会社であります。2026年２月19日（有価証券報告書提出日）現在、監査等委員４名全員が社外取締役であります。監査等委員は適正な経営活動の確保を目的とした取締役会、重要な会議への出席、関連資料の閲覧及び部門長への質問等を通じて、取締役の業務執行の監督を行っております。なお、当社は2026年２月20日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員である取締役１名選任の件」を上程いたしますが、当議案が原案どおり可決された後も変更はありません。当社は監査等委員会の職務を補助するものとして内部監査担当部門を設置しており、同部門が主体となり組織的な監査を実施しているため、必ずしも常勤者の選定を必要としないことから、常勤の監査等委員を選定しておりません。監査等委員会は監査等委員全員が参加し、月次の取締役会に先立ち開催するほか、必要に応じて随時開催することとしており、当事業年度においては合計12回開催いたしました。個々の監査等委員の出席状況については次のとおりであります。氏 名開催回数出席回数小滝 一彦12回12回（100％）矢野 裕史12回12回（100％）和田 哲夫12回12回（100％）三枝 和12回12回（100％） 決議事項：監査方針、監査計画、職務分担、監査報酬、監査報告書等報告事項：監査等委員監査状況、内部監査状況等 監査等委員は、監査等委員会において内部監査担当部門より内部監査結果の報告を受けており、必要に応じて追加の意見交換や質問等を行っております。また、監査等委員は会計監査人から以下の報告を受けており、必要に応じて追加の意見交換や質問等を行っております。・監査計画概要の説明・会計監査人の往査及び監査講評・監査結果報告・期中レビュー結果報告 ② 内部監査の状況当社は、社長直轄の組織である社長室を内部監査担当部門として設置しており、２名が内部監査を担当しております。内部監査計画に基づき、各部署に対して業務監査等を実施し、監査終了後に内部監査報告書を代表取締役社長に提出して、適宜業務の改善を図っております。内部監査担当部門は、監査等委員会と相互の監査計画の交換並びにその説明・報告を行うとともに、財務報告に係る内部統制監査を担当し、関係する部門と連携して監査を実施し、月次の取締役会及び監査等委員会で内部監査の結果を報告しております。会計監査人との間でも、内部統制評価に関する密接な意見交換・情報交換を行い、連携を密にして監査の実効性と効率性を目指しております。 ③ 会計監査の状況a．監査法人の名称太陽有限責任監査法人 b．継続監査期間１年間 c．業務を執行した公認会計士指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 髙橋 康之指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 江口 慎太郎 d．監査業務に係る補助者の構成当社の会計監査業務に係る補助者は、公認会計士17名、その他の補助者等15名であります。 e．監査法人の選定方針と理由当社は、太陽有限責任監査法人を当社の会計監査人として選定しております。当社の監査等委員会では、会計監査人の監査体制、独立性、専門性、品質管理体制を確認し、監査実績等を踏まえた上で会計監査人を総合的に評価し、選定について判断しております。会計監査人の職務の執行に支障がある場合のほか、その必要があると判断した場合には、株主総会に提出する会計監査人の解任又は不再任に関する議案の内容を決定いたします。 f．監査等委員会による監査法人の評価当社の監査等委員会では、上述の監査法人の選定方針に加え、取締役及び社内関係部署並びに会計監査人から、会計監査人の監査体制、独立性、専門性、品質管理体制等に関する情報を収集し評価した結果、太陽有限責任監査法人は会計監査人として適格であると判断しております。 g．監査法人の異動当社の監査法人は次の通り異動しております。前事業年度 有限責任 あずさ監査法人当事業年度 太陽有限責任監査法人 なお、臨時報告書に記載した事項は次のとおりであります。(1）異動に係る監査公認会計士等の氏名又は名称① 選任する監査公認会計士等の氏名又は名称太陽有限責任監査法人② 退任する監査公認会計士等の氏名又は名称有限責任 あずさ監査法人 (2）異動の年月日2025年２月21日 (3）退任する監査公認会計士等が監査公認会計士等となった年月日2006年2月23日 (4）退任する監査公認会計士等が直近３年間に作成他監査報告書等における意見等に関する事項該当事項はありません (5）異動の決定又は異動に至った理由及び経緯当社の会計監査人である有限責任 あずさ監査法人は、2025年２月21日開催予定の第27回定時株主総会終結の時をもって任期満了となります。現会計監査人については、会計監査が適切かつ妥当に行われることを確保する体制を十分に備えていると考えておりますが、監査継続年数が長期にわたること、また、監査環境の変化による段階的な監査報酬の増額が見込まれること等から、当社の事業規模に適した監査対応と監査報酬の相当性等を踏まえ、複数の監査法人を対象として総合的に比較検討を行いました。その結果、新たな視点での監査が期待できることに加え、当社の会計監査人に必要な専門性、独立性、品質管理体制を有しており、当社の事業規模に適した監査対応が期待できると判断し、新たに太陽有限責任監査法人を会計監査人として選任するものであります。 (6）上記(5)の理由及び経緯に対する意見① 退任する監査公認会計士等の意見特段の意見はない旨の回答を得ております。② 監査等委員会の意見妥当であると判断しております。 ④ 監査報酬の内容等a．監査公認会計士等に対する報酬区分前連結会計年度当連結会計年度監査証明業務に基づく報酬（千円）非監査業務に基づく報酬（千円）監査証明業務に基づく報酬（千円）非監査業務に基づく報酬（千円）提出会社24,975－22,523－連結子会社9,450－9,652－計34,425－32,175－（前連結会計年度）有限責任 あずさ監査法人に対する報酬を記載しております。（当連結会計年度）太陽有限責任監査法人に対する報酬を記載しております。なお、上記報酬以外に、前任会計監査人である有限責任 あずさ監査法人に対して、会計監査人交代に伴う引継関連業務の報酬1,245千円を支払っております。 b．監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬（a.を除く）該当事項はありません。 c．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容該当事項はありません。 d．監査報酬の決定方針当社の監査公認会計士等に対する監査報酬の決定方針は、当社の規模、業務の特性、監査日数、要員等を総合的に勘案し、監査公認会計士等と協議及び監査等委員会の同意を得た上で決定することとしております。e．監査等委員会が会計監査人の報酬等に同意した理由監査等委員会は、取締役、社内関係部署及び会計監査人より必要な資料の入手、報告を受けた上で会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務遂行状況、報酬見積りの算定根拠について確認し、審議した結果、これらについて適切であると判断したため、会計監査人の報酬等の額について同意しております。

（５）【株式の保有状況】① 投資株式の区分の基準及び考え方当社グループは、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、安定的・長期的な業務運営の観点から、取引先との関係の維持・強化を通じた企業価値の向上に資するために保有する株式を純投資目的以外の目的である投資株式とし、純投資目的で保有する株式を投資株式として区分しております。 ② スター・マイカにおける株式の保有状況当社及び連結子会社のうち、投資株式の貸借対照表計上額（投資株式計上額）が最も大きい会社（最大保有会社）であるスター・マイカについては以下のとおりであります。a．保有目的が純投資以外の目的である投資株式イ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容安定的・長期的な事業運営の観点から、取引先との関係維持・強化を通じて企業価値の向上に資すると判断した場合には、株式の政策保有を行います。保有する政策保有株式については、保有に伴うメリット・デメリットやリスク等を勘案し、保有の経済合理性を検証した上で、取締役会において保有の継続・処分の判断を実施しております。 ロ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式160非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。 ハ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 b．保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ③ 提出会社における株式の保有状況該当事項はありません。

２【沿革】当社は、2019年６月１日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカ株式会社（以下、「スター・マイカ」といいます。）を株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割（吸収分割）を実施したことにより、持株会社体制に移行しております。以下、当社グループの沿革として、子会社であるスター・マイカの沿革と併せて記載しております。年月概要1998年７月株式会社オフィス扇（現・スター・マイカ・ホールディングス株式会社）設立2001年５月株式会社扇インベストメント（現・スター・マイカ株式会社）を設立2002年２月株式会社扇インベストメントが商号をスター・マイカ株式会社に変更2006年10月スター・マイカが大阪証券取引所ヘラクレス市場（旧・東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード））に株式上場2007年５月スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社を設立（現・連結子会社）2008年５月スター・マイカ・レジデンス株式会社を設立（現・連結子会社）2011年９月スター・マイカ横浜支店を開設2012年９月スター・マイカ・プロパティ株式会社を設立（現・連結子会社）2013年12月スター・マイカ大阪支店を開設2015年11月スター・マイカが東京証券取引所市場第二部に市場変更2016年12月スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を設立（現・連結子会社）2017年７月スター・マイカが東京証券取引所市場第一部指定2018年11月スター・マイカ・ホールディングス株式会社に商号変更2018年11月スター・マイカ福岡支店を開設2019年３月スター・マイカ仙台支店を開設2019年６月スター・マイカとの間で株式交換を実施するとともに、会社分割（吸収分割）を実施し、持株会社体制に移行2019年６月東京証券取引所市場第一部に上場2020年７月スター・マイカ札幌支店を開設2022年４月市場区分の見直しにより、東京証券取引所プライム市場に移行2022年11月スター・マイカ神戸支店を開設（注）１．スター・マイカは、2025年５月31日付で神戸支店を廃止いたしました。２．スター・マイカは、2025年６月１日付で大阪支店を移転いたしました。