地主株式会社

３【事業の内容】当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。不動産投資事業土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。不動産賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 (1) 不動産投資事業当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。 (2) 不動産賃貸事業① 長期賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。② サブリース事業当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。③ 不動産特定共同事業不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。 (3) 資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営理念及び経営方針当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家をはじめとした、様々な投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。 （※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 (2) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする、中期経営計画（2022-2026）（以下、「現・中計」という。）を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成したことから、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）（以下、「新・中計」という。）」を発表いたしました。新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。なお、新・中計の概要及びサステナビリティ／ESGの取組については、以下を参照ください。（ご参考）・新・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html・サステナビリティ／ESGの取組：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html (3) 目標とする経営指標当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。 定量目標（2028年12月期）親会社株主に帰属する当期純利益100億円以上運用資産規模（地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計）5,000億円以上 目安とする経営指標ＲＯＥ15％程度自己資本比率30％程度株主還元方針利益成長とともに増配を目指す（累進配当） (4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①経営環境・底地マーケットについて当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。 ②対処すべき課題上記①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。 ・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況2022年２月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」を積極的に推進してまいりました。また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。 当期（2025年12月期）前期（2024年12月期） 現・中計目標値（2026年12月期）売上高763億円570億円 1,000億円親会社株主に帰属する当期純利益73億円60億円 70億円地主リート運用資産規模（※）2,911億円2,576億円 3,000億円程度ＲＯＥ15.6％16.0％ 13％程度自己資本比率34.1％38.6％ 30％以上（※）前期については第９次募集（2025年１月に実施）、当期については第10次募集（2026年１月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。 今後につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び(３) 目標とする経営指標」に記載の通り、新・中計の達成に向け取り組んでまいります。 ・財務戦略について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、新・中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％程度」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築並びにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2025年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約32,250百万円をそれぞれ締結しております。なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。 ・ESGの取組について当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。2022年２月にESG方針を策定、2024年３月にはマテリアリティ（重点課題）を特定の上、各種施策を推し進めております。具体的な取組、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。

３【事業等のリスク】以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 事業環境リスク当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。 ② 競合リスク当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地としても価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。 ③ 資産の取得及び売却リスク当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは、リスクの低減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」の３つの成長戦略を推進しております。また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。 ④ 災害等リスクJINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地権設定契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。 ⑤ 土壌汚染及び地中埋設物リスク取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。 ⑥ 海外事業リスク当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーやテナントの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。米国における経済情勢の変化、JVパートナーやテナントの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。 ⑦ 情報セキュリティリスク当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、及びシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一、サイバー攻撃を受けた場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。 ⑧ 有利子負債への依存リスク当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度回次（連結）第22期第23期第24期第25期第26期決算年月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年12月有利子負債残高（百万円）（注）49,81237,16562,77462,89684,568総資産額（百万円）86,33772,153101,482115,417146,354有利子負債依存度（％）57.751.561.954.557.8(注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）、ノンリコース長期借入金及びリース債務の合計額です。対応策当社グループは資金調達（借入）先及び資金調達手段の多様化に努めており、①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、③借入期間の長期化、④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。 ⑨ 保有不動産の評価損等リスク当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。 ⑩ 法的規制・税制・会計制度等リスク当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制する法令・制度等が新たに制定された場合、新たな義務や事業内容の変更、追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループが取得している免許及び許認可等について、現時点において欠格事由及び取消事由に該当する事実は発生しておりませんが、将来、当該事実等の発生により、免許及び許認可取消等の事態が発生した場合、当社グループの社会的信用が毀損されること等により、事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループでは、各事業に適用される各種法的規制等を遵守するためにコーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しており、管理部門による個別案件に関する決裁文書の確認、及び内部監査部門による法的規制に対する監査を実施しております。また、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行うとともに、各種法規制、税制及び会計制度の動向について、業界団体や専門家等からの情報を収集・分析の上、対応の検討を行い、影響が予想されるものについては適宜取締役会に報告しております。 ⑪ 人材確保リスク当社グループの持続的な成長の原動力となるのは、経営理念及び行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識し、行動規範の「「大人」であること」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。また、当社グループの JINUSHIビジネスにおいては、専門知識や経験が要求される場合があり、優秀な人材を確保することが重要と認識しています。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に重大な影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって従業員各人の能力を向上させるとともに、優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針です。価値観の共有のための経営理念及び行動規範の浸透活動やエンゲージメントサーベイを実施するとともに、株式報酬を含む充実した報酬制度、人材投資や社内環境整備、従業員の健康促進に注力する等、人的資本経営に積極的に取り組むことにより、かかるリスクの低減に努めております。 ⑫ 重要な訴訟事件等リスク当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。対応策当社グループは、土地の取得前に取引関係者の与信調査等を複合的に行うとともに、規定のひな型を用いた契約を原則としており、契約予定内容がひな型と相違する場合、取締役会で報告する運用としております。また、有事兆候の早期把握のため、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、専門家との緊密な連携体制をとるなど、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めております。 ⑬ 気候変動リスク当社グループは、気候変動は当社グループの事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識し「テナントとの協業による環境課題への対応」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、テナントへの影響を通じて当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。対応策当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しており、TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。また、テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の組入、カーボンニュートラル（自社排出分）の継続に取り組んでおります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2026年２月12日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2025年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース） （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①事業環境の状況当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しています。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は約46兆円にのぼります。当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。 底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測 当社の事業領域 ②経営成績の状況当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。2025年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計487案件、約6,368億円に拡大しています。 そのような状況下、当連結会計年度におきましても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。この結果、当連結会計年度の売上高は76,327百万円（前連結会計年度比33.7％増）、営業利益は8,603百万円（同0.8％減）、経常利益は7,191百万円（同13.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,369百万円（同21.1％増）となりました。当社が重視している親会社株主に帰属する当期純利益については、５期連続で増益となり、過去最高益を更新するとともに、2022年２月に発表した現・中計の2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成いたしました。また、当連結会計年度の仕入（契約ベース）については、1,420億円（前連結会計年度比821億円増）となりました。社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、期初の仕入目標である700億円以上を大きく上回る結果となりました。なお、取引テナント数においては、2025年12月末時点で171社となるなど、大きく増加しています。 取引テナント数 地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年１月時点における資産規模は2,911億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。 地主リート資産規模 また、仕入の加速に対応する新たな取組として、底地の中長期運用を目的とした「地主ファンド」構想を発表いたしました。地主リートを柱に、地主ファンド、地主倶楽部とさまざまな投資家のニーズに応える体制を構築しております。そのような状況を踏まえ、当社グループは、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新・中計を発表いたしました。新・中計の詳細については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び(３) 目標とする経営指標」をご参照ください。引き続き、持続的な企業価値の向上に取り組んでまいります。 当連結会計年度のセグメント別の経営成績は次のとおりであります。a.不動産投資事業不動産投資事業におきましては、売上高は73,749百万円（前連結会計年度比34.3％増）、セグメント利益は11,635百万円（同3.1％増）となりました。 b.不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,378百万円（前連結会計年度比29.2％増）、セグメント利益は746百万円（同23.9％増）となりました。 c.資産運用事業資産運用事業におきましては、売上高は1,195百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益は527百万円（同7.7％増）となりました。 ③財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ30,937百万円増加し、146,354百万円となりました。これは主に、販売用不動産が8,618百万円、土地が15,158百万円増加したこと等によります。負債の部は、前連結会計年度末に比べ、23,831百万円増加し、94,448百万円となりました。これは主に、長期借入金が14,001百万円、ノンリコース長期借入金が7,650百万円増加したこと等によります。純資産は、前連結会計年度末に比べ7,105百万円増加し、51,906百万円となりました。これは主に、利益剰余金が5,462百万円増加したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は34.1％となりました。 ④キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末比で3,809百万円増加し、27,302百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が10,279百万円となった一方、販売用不動産8,754百万円の増加や、法人税等の支払額2,638百万円等により、減少した資金は3,328百万円（前連結会計年度比1,000百万円の増加）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は15,366百万円（前連結会計年度比13,297百万円の減少）となりました。なお、主な要因は、有形固定資産の取得による24,339百万円の支出、有形固定資産の売却による9,604百万円の収入等によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は22,512百万円（前連結会計年度比15,636百万円の増加）となりました。なお、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達98,423百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出76,833百万円等によるものです。 ⑤生産、受注及び販売の実績 a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年１月１日至 2025年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（百万円）73,74934.3不動産賃貸事業（百万円）1,37829.2資産運用事業（百万円）1,19510.0 報告セグメント計（百万円）76,32333.8その他（百万円）（注）4△42.6合計（百万円）76,32733.7（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。 (注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）地主プライベートリート投資法人17,37030.443,91857.5株式会社近藤紡績所8,80015.4－－ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社6,14610.8－－ （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。 ② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。財政状態の分析当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ 財政状態の状況」に記載のとおりであります。 経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載のとおりであります。 キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ④ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （４） 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク ⑧ 有利子負債への依存」に記載のとおりであります。 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。 2025年12月期（計画）2025年12月期（実績）2025年12月期（計画比）売上高76,000百万円76,327百万円327百万円(0.4％）経常利益7,000百万円7,191百万円191百万円(2.7％）親会社株主に帰属する当期純利益7,100百万円7,369百万円269百万円（3.8％）売上高総利益率－18.4％－売上高経常利益率9.2％9.4％0.2％自己資本利益率(ROE)－15.6％－（注）2025年12月期（計画）には2025年11月６日付公開の修正予想数値を記載しております。 セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２ 事業の状況 ４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社グループは、３つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資産運用事業」を報告セグメントとしております。 「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他(注１)調整額(注２)合計(注３) 不動産投資事業不動産賃貸事業資産運用事業計売上高 ストック収益 （注４）1,7421,0661,0863,895－－3,895フロー収益 （注５）53,165－－53,165－－53,165その他収益－－－－7－7顧客との契約から生じる収益53,165101,08654,2637－54,270内、一時点で移転される財及びサービス53,165033853,5046－53,510内、一定期間にわたり移転される財及びサービス－107487590－759その他の収益 （注６）1,7421,055－2,797－－2,797外部顧客への売上高54,9071,0661,08657,0617－57,068セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－－－－計54,9071,0661,08657,0617－57,068セグメント利益又は損失(△)11,28160248912,3747△3,7038,677セグメント資産71,67415,34635687,377－28,040115,417その他の項目 減価償却費92－－92－119212持分法適用会社への投資額－711－711－－711有形固定資産及び無形固定資産の増加額－364－364－46410（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。セグメント利益（単位：百万円）全社費用（＊）△3,703合計△3,703 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。セグメント資産（単位：百万円）全社資産（＊）28,040合計28,040 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。減価償却費（単位：百万円）全社費用（＊）119合計119 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。（注４）アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋その他収益（プロパティマネジメント収益＋サブリース収益＋運営管理収益）（注５）不動産売却収益（注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメントその他(注１)調整額(注２)合計(注３) 不動産投資事業不動産賃貸事業資産運用事業計売上高 ストック収益 （注４）2,0521,3781,1954,626－－4,626フロー収益 （注５）71,697－－71,697－－71,697その他収益－－－－4－4顧客との契約から生じる収益71,697201,19572,9134－72,917内、一時点で移転される財及びサービス71,697－32372,0203－72,023内、一定期間にわたり移転される財及びサービス－208728930－893その他の収益 （注６）2,0521,357－3,410－－3,410外部顧客への売上高73,7491,3781,19576,3234－76,327セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－－－－計73,7491,3781,19576,3234－76,327セグメント利益又は損失(△)11,63574652712,9094△4,3108,603セグメント資産81,82632,347532114,706－31,648146,354その他の項目 減価償却費936－100－209310持分法適用会社への投資額－634－634－－634有形固定資産及び無形固定資産の増加額－24,102－24,102－38124,483（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。セグメント利益（単位：百万円）全社費用（＊）△4,310合計△4,310 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。セグメント資産（単位：百万円）全社資産（＊）31,648合計31,648 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。減価償却費（単位：百万円）全社費用（＊）209合計209 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。（注４）不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業（注５）不動産投資事業における売却収益（注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。 【関連情報】 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報(単位:百万円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名地主プライベートリート投資法人17,370不動産投資事業資産運用事業株式会社近藤紡績所8,800不動産投資事業ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社6,146不動産投資事業 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報(単位:百万円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名地主プライベートリート投資法人43,918不動産投資事業資産運用事業 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）該当事項はありません。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 (1) サステナビリティに関する考え方当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念に掲げ、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、環境・社会・ガバナンス（以下、「ESG」という。）に配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。2022年２月には、現・中計の策定とあわせ、以下のとおりESG方針を策定しております。また、自社の取組だけではなく、テナントとの定期借地権設定契約のひな型にESG条項を組入れることで環境配慮型設備の導入を働きかけるなど、各種施策を推し進めております。2024年３月には、経営理念の実現及び地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。 ◇経営理念JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。 ◇行動規範・「大人」であること。・取り組む仕事に対して自らの頭で考えること。・常識を疑うこと。そこに商品は生まれる。・市場を知り、冷静に向き合うこと。市場は自らの手で作るものだと思うこと。・利益を出さないことは悪徳であると思うこと。・変化しない社会も会社もないと思うこと。・社内で他の人間の仕事ぶりを見て見ぬふりをしないこと。・社内で他の人間への批判は大きな声ですること。でも怒鳴らないこと。・嘘をつかないこと。開き直らないこと。批判されたら、笑顔で真面目に対応すること。・議論は大いにすること。反対意見は目上にも上司にも部下にも遠慮せず話すこと。・ただし、その結論が出たら文句を言わずそれに従うこと。・ビジネスチャンスのスペースを潰さないようにすること。・苦しいときこそ笑顔でいること。 ◇ESG方針建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」は、自然災害に強く、かつ、温室効果ガスや産業廃棄物等の排出が極めて少ない不動産投資モデルです。当社は、このJINUSHIビジネスを通じて、持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しています。以上に基づき、当社は以下の「ESG方針」を定め、当社及びグループ会社の事業活動を通じたESG推進を実践します。 ・気候変動への対応長期的で不確実性の高い気候変動に対する事業影響を評価し、脱炭素社会への移行並びに気候変化や海面上昇などによる物理的な影響といった中長期的な変化に対しても適切に対応できるよう、社内体制の構築や対応の実施に努めます。・温室効果ガス排出の削減気候変動の緩和に向け、当社オフィスの使用や役職員の通勤・移動時など、当社の事業運営にあたって使用するエネルギーの利用効率化を推進し、温室効果ガス排出の低減を目指します。・資源の有効活用JINUSHIビジネスは、テナントが自社に最も適した建物を建設、所有したうえで使用するため、過剰な開発・建設を行わないことから、一般的な不動産デベロッパーの開発事業と比して、資源の有効活用に資する不動産投資モデルです。当社は、JINUSHIビジネスの推進を通じて、限りある資源の有効活用に寄与します。・地域社会の活性化JINUSHIビジネスの展開によるテナントの出店を通じて、地域社会の活性化に寄与します。 ・外部ステークホルダーとの協働テナント、地域社会、金融機関、投資家等のステークホルダーと良好な関係を構築・協働し、温室効果ガス排出の削減や地域社会活性化等、環境・社会リスクの低減を目指します。・多様な人材の確保と育成人材獲得戦略を通じて多様な人材を確保するとともに、公平に機会を与えることによって、競争力を高めます。・役職員の健康及び安全の取組役職員が心身ともに健康であることが、最大限のパフォーマンスを発揮する原動力となるため、健康で安全な職場づくりへの取組や社内体制・制度の整備を推進します。・法令等の遵守法令や倫理規範の遵守、公正な取引、情報管理、腐敗防止、利益相反防止などを徹底し、公正な事業活動を通してより一層社会から信頼される企業を目指します。・ESG情報の開示とコミュニケーション多様なステークホルダーに対し、ESGに関する情報を適時、適切に開示するとともに、ステークホルダーからの意見や要望に真摯に対応しESG課題への取組を推進します。 ①ガバナンス当社は、ESG推進委員会を設置の上、ESGの取組を推進しています。 ◇ESG推進体制／役割 ②戦略当社は、経営理念の実現及び地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、2024年３月に、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。各マテリアリティ（重点課題）において、機会とリスクを整理しており、これらへの取組及び事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。 ◇マテリアリティ（重点課題）マテリアリティ（重点課題）機会とリスク（●機会 〇リスク）取組安全な不動産金融商品の創出・提供●JINUSHIビジネスの評価向上、 認知拡大●底地マーケットの更なる拡大〇テナントの出店意欲の減少や、 土地価格の高騰等による仕入の減少〇地主リートに対する投資家需要の 低下◇JINUSHIビジネスの拡大・テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、 JINUSHIリースバック提案の推進・一般投資家向け不動産金融商品 「地主倶楽部」の拡大◇地主リートの成長・年金や生損保等の機関投資家の増加・資産規模の拡大やポートフォリオ分散 による安定性向上テナントとの協業による環境課題への対応●環境負荷の低いJINUSHIビジネスの 着実な推進〇気候変動による河川の氾濫や、土砂 災害の増加等による事業用地の減少〇太陽光発電設備設置等の環境対応に 伴う建築コスト上昇による、 テナントの賃料負担力の低下◇テナントとの定期借地権設定契約への ESG条項の組入◇カーボンニュートラル（自社排出分）の継続「大人」であること●経営理念や行動規範に共感する 人材の採用●年齢や性別に捉われない優秀な人材 の登用と、オープンかつフラットな 社風の醸成〇人材獲得競争の激化による採用難◇経営理念、行動規範の浸透活動の実施◇エンゲージメントサーベイの実施◇スキルアップのための資格取得費用等を 幅広く会社で負担◇多様な働き方を可能とする体制整備 ③リスク管理ESGに関するリスク管理体制については、ESG推進委員会にてモニタリング及び対応策等を検討するとともに、代表取締役社長を委員長とし、取締役や各本部長等で構成される「コンプライアンス・リスク管理委員会」と連携の上、必要な対応策を策定・実施することとしています。なお、両委員会での審議内容等は取締役会に６カ月に１回以上、報告されています。 ④指標及び目標当社はマテリアリティ（重点課題）に沿って、2026年12月期の目標を設定しています。具体的には以下のとおりです。 目標値（2026年12月期）直近実績（対象期）地主リート運用資産規模3,000億円2,911億円※1（2025年12月期）テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項組入率100%の継続達成※2100%98%（2025年12月期）CO2排出量（自社排出分）カーボンニュートラル継続達成カーボンニュートラル達成（2024年12月期）経営理念への共感度4点以上（5点満点中）4.30点（5点満点中）※3（2025年12月期）※1. 2026年１月に実施した地主リートによる第10次増資後の数値※2. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）※3. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2025年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.56点） (2）気候変動への対応当社は、気候変動は当社事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識するとともに、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組み、リスク・機会に関する開示の充実にも努める方針です。また、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」にも参加しています。TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。 ①ガバナンス上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。 ②リスク管理上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。 ③戦略当社は、気候変動が当社の事業にもたらす影響について、TCFDが提言する枠組みに基づき、シナリオ分析を行いました。当社の事業は、建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」により構成されており、本ビジネスを分析対象とし、2030年及び2050年時点での移行リスクと物理リスク・機会等を検討いたしました。また、シナリオ分析では、パリ協定の達成及び脱炭素の実現を念頭に置いた「1.5℃シナリオ」、また気候変動対策が十分に進展せず自然災害が激甚化するケースである「４℃シナリオ」の双方を採用して、分析しています。 ◇シナリオ分析の概要 シナリオシナリオの概要主な参照シナリオ移行リスク物理リスク1.5℃シナリオ脱炭素の実現に向けた規制・政策が強化され、気候変動への対策が進捗し、産業革命前の水準からの気温上昇が1.5℃程度となるシナリオ。企業の気候変動対応が強く求められ、未対応の場合は、企業価値や信頼の低下による顧客流出等、移行リスクが上昇。一方で、物理リスクは相対的に抑制。IEA NZE2050IPCC RCP2.6４℃シナリオ気候変動対策が十分になされず、産業革命前の水準からの気温上昇がおよそ４℃となるシナリオ。自然災害の激甚化、海面上昇や異常気象の増加が想定されるなど、物理的リスクが上昇。一方で、各種規制強化がなされないなど、移行リスクは相対的に低い。IEA STEPSIPCC RCP8.5 ◇リスクと機会脱炭素社会への移行及び気候変動により、JINUSHIビジネスにもたらされる移行リスク、物理リスク並びに機会について、発生可能性と財務影響の観点から検討し、2030年及び2050年時点における各影響を下表のとおり特定、財務影響の定性分析を行いました。定量的な財務影響の試算は、今後検討いたします。本分析により、土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、気候変動や自然災害に強く、1.5℃シナリオ、４℃シナリオいずれにおいても、一定の対応力を有していることが確認できております。 区分タイプ内容財務影響度財務影響4℃1.5℃2030年2050年2030年2050年移行リスク政策・法規制・炭素税の導入、省エネ基準の強化等、GHG（温室効果ガス：Green House Gasの略）排出規制の強化小小小小・規制への対応コストの増加・規制対応による、テナントの地代負担力の低下テクノロジー・市場・テクノロジーの進化や、気候変動によるテナントの需要、市場及び出店戦略の変化・気候災害を受けにくいエリア・土地の希少化、土地価格への反映小中小小・既存テナントの地代負担力の低下やテナント需要の減少・土地仕入コスト（土地価格、調査費用、環境対応費用等）の上昇物理リスク急性・台風や集中豪雨などによる浸水等の浸水被害・異常気象によるテナントの工事期間の長期化や、テナントの管理費・人件費の増加小中小小・浸水等の被害の頻発に伴う、テナントの対応負担増加、及び退店頻度の上昇・工期長期化による地代発生時期の遅延慢性・海面上昇による浸水リスクの上昇、災害激甚化リスクを抱えるエリアの拡大・気候変動による人口動態の変化小中小中・保有土地の資産価値の低下・改修費用（嵩上げ等）の発生・事業エリアの縮小機会資源効率・テナントとの長期契約の推進による建設プロセスの減少小小小中・長期契約を好むJINUSHIビジネスとの親和性の向上、コスト効率を考慮するテナントの出店ニーズの増加・建築コスト抑制を企図した定期借地権設定契約期間満了後の再契約ニーズの上昇市場・新たなビジネスを行うテナントの発生・気候変動を受けにくい代替エリア・土地の価値向上・気候変動や自然災害に強く、GHGをほぼ出さないJINUSHIビジネス並びに地主リートの評価向上・気候変動対策を重視する投資家の増加小小小中・新たなテナント業種の獲得・代替エリアでの事業機会獲得・JINUSHIビジネスの評価向上によるテナント拡大や資金調達条件の良化、手段の多様化・地主リートの資金調達量の増加、投資家層の拡大 ◇シナリオ分析を踏まえた対応策自社排出分のカーボンニュートラル化や、テナントへの環境配慮型設備導入等の働きかけにより、2050年カーボンニュートラル社会実現への貢献を目指します。 JINUSHIビジネスの拡大・土砂災害、浸水等の自然災害リスクの低い土地の仕入・長期契約の締結による、テナントの建築・解体に伴うGHG排出の低減・テナント業種の多様化、事業エリアの拡大による環境変化への対応力の強化・既存の土地・建物案件におけるJINUSHIリースバック（テナントにおける建物長期利用の促進） GHG排出量低減に向けた取組・自社拠点における再生可能エネルギーの活用、排出権購入等による自社排出分のカーボンニュートラルの継続・テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の追加による、環境負荷軽減に寄与する活動の継続 ④目標と指標当社は、事業活動を通じて、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組むにあたり、気候変動に関する目標と指標を掲げております。 ◇目標・カーボンニュートラル（自社排出分：Scope１,２※1）の継続・テナントとの定期借地権設定契約のESG条項組入率※2100% ◇指標・GHG排出量単位：CO2排出量（t-CO2）分類2023年12月期実績2024年12月期実績2030年目標2050年目標Scope１※１(＋)2725カーボンニュートラルカーボンニュートラルScop

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方当社におけるコーポレート・ガバナンスとは、会社の意思決定機関である取締役会の活性化、経営陣に対する監視・監督機能を発揮する仕組みであると考えています。円滑な企業経営のために行うあらゆる手段はコーポレート・ガバナンスの対象であり、企業に関わるステークホルダー（株主、顧客、従業員、取引先、地域社会等）に対し、企業の透明性を高めることで、効率的な経営が実現できるシステムの確立を目指しています。上記の基本的な考え方に基づいて、コーポレートガバナンス・コードを実践することに伴い、意思決定等の合理性を確保し、一層の企業価値向上を図ることにより、すべてのステークホルダーのご期待に応えることを基本方針としています。１. 経営及び業務執行体制当社は、意思決定の透明性・公平性を確保し、実効的なコーポレート・ガバナンスを実現する観点から、監査等委員会を設置しています。取締役会は、当社グループ経営に係る基本方針と重要案件の審議、決議を行う意思決定機関であるとともに、重要事項の付議、定例報告などを通じて業務の執行状況の監督を行っています。 ２. 経営に対する監視・監督体制当社では、当社経営に対し、客観的な立場からの外部視点による適切な助言・提言を受けること及び取締役会の監督機能の強化を図ることを目的として、複数の社外取締役を選任しています。当社は、取締役の指名・報酬等に係る取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化するため、独立社外取締役を過半数の構成員とし、委員長は独立社外取締役が担う、指名・報酬委員会を設置しています。経営陣幹部等の指名や報酬等の決定等、重要な事項に関する検討に際しては、本委員会において、多様な意見を出し合いながら十分に審議及び決議の後、取締役会に上程しています。 ②企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由１. 企業統治の体制の概要本報告書提出日現在、当社では、代表取締役社長として経営判断を行い業務執行する西羅弘文、取締役松岡哲也、取締役北川雄哉の３名並びに監査等委員である取締役として西村浩之、志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の４名（全員が社外取締役）にて取締役会を構成しております。また、重大なリスク発生を未然に防止する代表取締役社長直轄の内部監査室並びに第三者としての公正な立場で財務諸表の内容及び会計処理の適正について監査を実施する会計監査人により企業統治の体制を整備しています。※2026年３月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役（監査等委員である取締役を除く。）３名選任の件」及び「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しております。当該議案が承認可決された場合、当社取締役会の構成員は代表取締役社長西羅弘文、取締役松岡哲也、取締役北川雄哉の３名、監査等委員である取締役として西村浩之、小笹文、石渡朋徳、寺田昌弘の４名（全員が社外取締役）となります。 ２. 当該体制を採用する理由当社は、取締役会において、会社の持続的成長と中長期的な企業価値の向上を促し、収益力・資本効率等の改善を図るよう企業戦略等の大きな方針を策定し、決定しています。この方針に基づいて、個別の案件についても取締役会において十分な議論を重ね、リスクを洗い出し、審議しています。また、取締役会においては、取締役が互いの業務執行を監督する立場にあります。以上のほか、監査等委員である取締役全員を社外取締役とすることで、経営に対する実効性かつ独立性の高い監督体制を構築しています。 コーポレート・ガバナンス体制の概要 ③企業統治に関するその他の事項（業務の適正を確保するための体制）当社グループは、内部統制システムがコーポレート・ガバナンスの基幹であり、その整備・運用が、企業の競争力を高め、株主をはじめとするステークホルダーにとって企業価値を高めるものであると考えています。１．当社及び子会社の取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制ⅰ. 当社は、職務執行が法令及び定款に適合することを確保するため、コンプライアンス・リスク管理規程に基づき、委員長を代表取締役社長とするコンプライアンス・リスク管理委員会を設置しています。ⅱ. コンプライアンス・リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスクマネジメントに係る基本方針、計画や体制等の策定に関する事項の検討や審議、当社におけるリスク要素を抽出し重要性に応じた適切な対応策を策定・実施しています。また、その結果を取締役会に報告しています。ⅲ. 法令及び規程等に違反する行為又は違反するおそれのある行為を発見した場合に、内部通報先として内部窓口を設けるとともに、外部窓口を設けて匿名で通報できる体制を整えています。ⅳ. 当社グループの取締役及び使用人を対象に、法令遵守、企業倫理、社会規範、内部統制への意識の啓発としてコンプライアンスに関する研修を実施しています。 ２．当社の取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制当社は、文書管理規程その他関連規程に基づき、職務の執行に係る情報が記載された文書（電磁的記録を含む。）について、適切に保存及び管理を行っています。 ３．当社及び子会社の損失の危険の管理に関する規程その他の体制ⅰ. 当社は、関係会社運営規程において、各子会社の主管本部長を定めるとともに、業務分掌規程において、各本部が部門内のリスク管理に責任を有することを定めています。ⅱ. コンプライアンス・リスク管理規程に基づき、コンプライアンス・リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスクマネジメントに係る基本方針、計画や体制等の策定に関する事項の検討や審議、当社におけるリスク要素を抽出し重要性に応じた適切な対応策を策定・実施しています。また、その結果を取締役会に報告しています。 ⅲ. 危機管理マニュアル（コンティンジェンシープラン）に基づき、地震等の自然災害による事業所の施設の機能不全や不測の事態が発生した場合に備えて、代表取締役社長を対策本部長とする対策本部を設置するなどの対応を定めています。 ４．当社及び子会社の取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制ⅰ. 当社グループは、職務権限規程その他関連規程に基づく職務権限及び意思決定ルールにより、取締役の職務の執行が適正かつ効率的に行われる体制をとっており、当社及び子会社の代表取締役社長等への権限移譲により、意思決定の迅速化と業務の効率化を図っています。ⅱ. 当社において、原則として月2回の取締役会を開催することにより、業務執行に係る迅速な意思決定を行っています。ⅲ. 予算管理規程に基づき、予算委員会による審議を経て、取締役会において中期経営計画を定め、定期的に結果をレビューしています。 ５．子会社の取締役等の職務の執行に係る事項の当社への報告に関する事項関係会社運営規程その他関連規程を定め、各子会社は、自社の事業の経過、財産の状況及びその他の重要な事項について、定期的に当社への報告を行うことを義務付けています。 ６．その他の当社及び子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制ⅰ. 当社は、関係会社運営規程において、各子会社の主管本部長を定めており、子会社の事業活動に関する指導、支援を行う体制を整備しています。また、定例報告会等の子会社との情報共有による業務執行管理を実施しています。ⅱ. 当社グループ全体での社内通報制度の導入やコンプライアンス研修を実施しています。ⅲ. 内部監査室は、当社グループ各社に対して適宜、内部監査を実施しています。また、その結果を代表取締役社長、取締役会及び監査等委員会に報告しています。 ７．監査等委員会の職務を補助すべき取締役及び使用人に関する事項監査等委員会がその職務を補助すべき取締役又は使用人（以下、補助者、という。）を置くことを求めた場合は、必要な人選を行い、監査等委員会の同意を得るものとしています。 ８．補助者の当社の他の取締役（監査等委員である取締役を除く。）からの独立性及び当社の監査等委員会の補助者に対する指示の実効性の確保に関する事項ⅰ. 補助者は、監査に係る職務を行うにあたっては、監査等委員の指揮・命令のみに服し、他の取締役（監査等委員である取締役を除く。）及び使用人の指揮・命令は受けないものとしています。ⅱ. 当該補助を行う使用人に対する人事考課、異動、懲戒処分等の人事権の行使については、事前に監査等委員会に諮問を行い、その意見を尊重してこれを行うものとしています。ⅲ. 内部監査規程において、内部監査室は、監査等委員会から監査職務の遂行に必要な指示を受けた場合は、その指示に関して監査等委員以外の取締役からの指揮・命令を受けないものと定めています。 ９．当社並びに子会社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）及び使用人が監査等委員会に報告をするための体制、その他の監査等委員会への報告に関する体制、並びに報告をした者が当該報告をしたことを理由として不利な取扱いを受けないことを確保するための体制ⅰ. 当社グループの取締役、監査役及び使用人は、監査等委員会に対して、法令及び定款その他規程に定められた事項のほか、監査等委員会に報告を求められた場合は、直ちに監査等委員会に報告しなければならないこととしています。ⅱ. 内部監査規程において、内部監査報告書及び改善確認報告書は、取締役会及び監査等委員会に報告するものと定めています。ⅲ. 内部通報規程において、内部通報の状況に関しては、取締役会及び監査等委員会に報告するものと定めています。また、内部通報をしたことを理由として、内部通報者に対して、解雇その他いかなる不利益な取扱いも行ってはならないものと定めています。 10．監査等委員の職務の執行について生ずる費用の前払い又は償還の手続その他の当該職務の執行について生ずる費用又は債務の処理に係る方針に関する事項監査等委員がその職務の執行につき、費用の前払い等を請求した場合は、請求に係る費用又は債務が当該監査等委員の職務の執行に必要でないことを証明した場合を除き、これを拒むことはできないものとしています。 11．その他当社の監査等委員会の監査が実効的に行われることを確保するための体制ⅰ. 監査等委員会は、会計監査人及び内部監査室と意見交換や情報交換を行うほか、三者連携ミーティングにより組織的監査を行うなど緊密な連携を図るものとしています。ⅱ. 監査等委員会は、代表取締役社長と定期的に意見交換や情報交換を行い、監査が実効的に行われる体制を確保することとしています。ⅲ. 監査等委員会は、監査を行うため必要と認められる場合は、当社の費用において弁護士、公認会計士、専門機関等の外部の専門家に調査を委託し、又は意見を求めることができるものとしています。ⅳ. 監査等委員は取締役会、その他重要な会議に出席し、必要に応じて意見を述べるものとしています。ⅴ. 重要事項の決裁に係る文書等は、常勤監査等委員への回付を要するものとし、監査等委員から追加報告の要請があるときは、取締役及び使用人は直ちに監査等委員に報告するものとしています。 12．財務報告の信頼性を確保するための体制財務報告の信頼性を確保するとともに、金融商品取引法に規定する有効かつ適切な内部統制報告書の提出のため、代表取締役社長の指示の下、財務報告に係る内部統制を整備し運用する体制を構築しています。また、取締役会は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用に対して監督責任を有し、その整備及び運用状況を監視しています。 13．反社会的勢力排除に向けた基本的な考え方及びその整備状況ⅰ．基本的な考え方当社は、反社会的勢力への対応に関し、次に掲げる事項を基本方針としています。ａ. 反社会的勢力に対しては、組織として対応する。ｂ. 反社会的勢力に対しては、外部専門機関と連携して対応する。ｃ. 反社会的勢力との間で取引等を含めた一切の関係を遮断する。ｄ. 有事においては、民事及び刑事の両面から法的な対応を行う。ｅ. 反社会的勢力との間で裏取引及び資金提供は一切行わない。ⅱ．整備状況当社は、反社会的勢力による被害を防止するため、次に掲げるとおり対応することとしております。ａ. 反社会的勢力に対しては、担当者や担当本部だけの対応とせず、代表取締役社長以下、組織全体として対応するものとし、反社会的勢力による不当要求に対応する従業員の安全を確保する。ｂ. 反社会的勢力の不当要求に備えて、平素から、警察、暴力追放運動推進センター、弁護士、加盟協会・業界団体等の外部の専門機関（以下「外部専門機関」という。）と緊密な連携関係を構築する。ｃ. 反社会的勢力とは、取引関係を含めて、一切の関係をもたない。また、反社会的勢力による不当要求は拒絶する。取引先等が反社会的勢力であるか否かについて、常に注意を払うとともに、反社会的勢力とは知らずに何らかの関係を有してしまった場合には、当該相手方が反社会的勢力であると判明した時点や反社会的勢力であるとの疑いが生じた時点で、可能な限り速やかに関係の解消に努めるものとする。ｄ. 反社会的勢力による不当要求に対しては、民事と刑事の両面から法的対応を行う。反社会的勢力から不当要求がなされた場合には、積極的に外部専門機関に相談し、対応する。要求が正当なものであるときは、法律に照らして相当な範囲で責任を負う。ｅ. 反社会的勢力による不当要求が、事業活動上の不祥事や従業員の不祥事を理由とする場合であっても、事案を隠ぺいするための裏取引を絶対に行わない。また、反社会的勢力への資金提供は、絶対に行わない。 ④責任限定契約当社は、監査等委員である取締役との間で、会社法第423条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令が規定する額であります。 ⑤役員等賠償責任保険契約当社は、保険会社との間で会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を締結しており、これにより、取締役等が業務に起因して損害賠償責任を負った場合における損害（ただし、保険契約上で定められた免責事由に該当するものを除きます。）等を填補することとしています。当該保険の保険料は全額を当社が負担しています。また、当該保険契約期間は１年間であり、更新時

（４）【役員の報酬等】① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項役員の報酬等についての株主総会の決議に関する事項は次のとおりです。 2020年６月25日開催の第20期定時株主総会において、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬限度額は、年額800,000千円以内、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額には使用人兼務取締役の使用人分給与は含まないものと決議いただいております。監査等委員である取締役の報酬限度額は、年額100,000千円以内と決議いただいております。2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において、上記の取締役の報酬等の額とは別枠で、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対して譲渡制限付株式の付与のために支給する報酬の金銭債権の総額を年額200,000千円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない。）、これにより発行又は処分される当社の普通株式の総数を年80,000株以内と決議いただいております。 本報告書提出日現在における取締役の個人別の報酬等の内容にかかる決定方針は次のとおりです。 当社では、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬の額については、委員の過半数が独立社外取締役となる指名・報酬委員会へ取締役会から諮問のうえ、その答申を十分に尊重・協議したうえで、株主総会で承認を受けた報酬総額の範囲内で、個別の報酬の額を取締役会で決定しています。具体的には、会社の業績と個人の業績を考慮し、業務執行という役割を踏まえた職責に応じた一定水準の「確定報酬の年俸」（等分し、月例固定報酬で支給）及び企業価値の持続的な向上を目指すインセンティブを与えるとともに、株主との一層の価値共有を進める「譲渡制限付株式報酬」（毎年一定の時期に支給）で構成され、業績連動報酬並びに退職慰労金はありません。「確定報酬の年俸」と「譲渡制限付株式報酬」の割合は、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の個人別の「確定報酬の年俸」の額を勘案のうえ、指名・報酬委員会に諮問し、その答申を踏まえて取締役会にて決定します。「確定報酬の年俸」及び「譲渡制限付株式報酬」のいずれについても、各取締役（監査等委員である取締役を除く。）が前事業年度の業務成績等を評価したうえで個別報酬案を作成し、代表取締役社長と個別面談を行います。各取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬の額又はその算定方法の決定に関する方針の決定権限を有するのは取締役会であり、その取締役会の委任を受けた代表取締役社長が各取締役（監査等委員である取締役を除く。）の個別報酬案を指名・報酬委員会にて説明し、同委員会にて審議しています。その後、代表取締役社長から取締役会で個別報酬額の策定経緯を説明し、指名・報酬委員会からの答申についても報告したうえで各個別の報酬額を取締役会で決議しています。なお、監査等委員である取締役の報酬につきましては、株主総会で承認を受けた報酬総額の範囲内で、監査等委員である取締役（監査等委員会）で協議したうえで決定しております。具体的には、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の職務の執行を監督するという役割を踏まえた一定水準の確定報酬の年俸のみで構成され、業界水準等を考慮し、監査等委員である取締役（監査等委員会）で協議したうえで各個別の報酬額を決定しています。 ② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数役員区分報酬等の総額（百万円）報酬等の種類別の総額（百万円）対象となる役員の員数（人）固定報酬業績連動報酬退職慰労金非金銭報酬等取締役（監査等委員及び社外取締役を除く。）276225－－513取締役（監査等委員）（社外取締役を除く。）－－－－－－社外役員3838－－－4 （注）１. 非金銭報酬の内容は当社の株式であり、内容は譲渡制限付株式報酬であります。２. 2020年６月25日開催の第20期定時株主総会において、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬限度額は、年額800,000千円以内、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額には使用人兼務取締役の使用人分給与は含まないものと決議いただいております。監査等委員である取締役の報酬限度額は、年額100,000千円以内と決議いただいております。なお、当該株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役を除く。）の員数は４名（うち社外取締役０名）、監査等委員である取締役の員数は４名（うち社外取締役４名）です。また、2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において、上記の取締役の報酬等の額とは別枠で、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対して譲渡制限付株式の付与のために支給する報酬の金銭債権の総額を年額200,000千円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない。）、これにより発行又は処分される当社の普通株式の総数を年80,000株以内と決議いただいております。なお、当該株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）の員数は２名です。 ③ 提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等氏名連結報酬等の総額（百万円）役員区分会社区分報酬等の種類別の総額（百万円）固定報酬業績連動報酬退職慰労金非金銭報酬等西羅 弘文159取締役提出会社120－－39（注）連結報酬等の総額が１億円以上である者に限定して記載しております。

５【従業員の状況】(1) 連結会社の状況 2025年12月31日現在セグメントの名称従業員数（人）全社共通116（－）合計116（－）(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (2) 提出会社の状況 2025年12月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）71（－）38.74.417,500 セグメントの名称従業員数（人）全社共通71（－）合計71（－）(注) １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。）であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．平均年間給与は、賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含んでおります。３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

４【関係会社の状況】名称住所資本金又は出資金主要な事業の内容（注）１当社の議決権比率又は出資比率（％）(注)３関係内容（連結子会社） 地主アセットマネジメント株式会社東京都千代田区百万円150資産運用事業100従業員の出向有地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社東京都千代田区百万円100不動産投資事業不動産賃貸事業100従業員の出向・当社からの借入金・債務保証有JINUSHI USA INC.アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,500不動産投資事業不動産賃貸事業100従業員の出向・当社からの借入金有当社から経営管理及び管理業務等の役務提供を受けております。ニューリアルプロパティ株式会社福井県福井市百万円100不動産投資事業100－所沢インベストメント合同会社を営業者とする匿名組合（注）２東京都中央区百万円4,300不動産賃貸事業58.1当社が匿名組合出資を行っております。LCP San Antonio Owner LLC（注）２、４アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,500不動産投資事業(95)－LCP Jinushi MO JV１ LLC（注）２、４アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,591不動産投資事業(95)－CJ TX Luxton LLC（注）２アメリカ合衆国デラウェア州千US$9,630不動産投資事業(95)－CJ IL Schaumburg, LLC（注）２アメリカ合衆国デラウェア州千US$6,740不動産投資事業(95)－その他３社 （持分法適用関連会社） CREI 5 WB – SEPULVEDA LLCアメリカ合衆国カリフォルニア州千US$8,608不動産賃貸事業(50)－(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。２．特定子会社に該当しております。３．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有であります。４．有価証券報告書提出日現在、清算結了しております。

３【配当政策】利益配分に関する基本方針当社は、中長期的な視点で、企業価値の向上を目指しております。当事業年度の業績や財務状況、今後の事業展開並びに成長投資を可能とする内部留保の充実等を総合的に勘案した上で、株主の皆様への利益還元を行っております。利益還元においては、安定的な現金配当を前提としつつ、利益成長による増配を目指してまいります（累進配当）。当事業年度における配当は年２回（中間配当、期末配当）としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。このような方針のもと、2025年12月期（第26期）の年間配当金につきましては１株当たり110円（中間配当金50円、期末配当金60円）といたしました。上記配当金には創業25周年記念配当10円（中間配当金５円、期末配当金５円）を含んでおります。なお、当社は、「毎年６月30日を基準日として、取締役会の決議をもって、中間配当金として剰余金の配当を行うことができる。」旨定款に定めております。内部留保資金につきましては、今後の経営環境の変化に柔軟に対応すべく、さらなる将来の成長のための投資に充当する考えです。 第26期に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）2025年８月14日1,03450取締役会決議2026年３月25日1,24060定時株主総会決議（予定）

６【研究開発活動】該当事項はありません。

２【主要な設備の状況】(1) 提出会社当社は、国内に本社、大阪支店、名古屋支店及び九州支店を設けております。以上のうち、主要な設備は、以下のとおりであります。2025年12月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）賃借料(百万円)建物土地(面積㎡)リース資産敷金及び保証金その他合計本社(東京都千代田区)全社共通事務所120－151691231746163大阪支店(大阪市中央区)全社共通事務所176－2857242861354名古屋支店(名古屋市中村区)全社共通事務所1－2004230九州支店(福岡市中央区)全社共通事務所22－108162150616賃貸用土地(埼玉県草加市）不動産賃貸事業土地－4,329（18,639.24)－－－4,329－－(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額の「その他」は、構築物並びに工具、器具及び備品であります。３．従業員数は就業人員であります（社外への出向者は除いております。）。４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (2) 国内子会社2025年12月31日現在 会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）賃借料(百万円)建物土地（面積㎡）リース資産敷金及び保証金その他合計地主アセットマネジメント株式会社本社(東京都千代田区)全社共通事務所41－－7171192671(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額の「その他」は、工具、器具及び備品であります。３．従業員数は就業人員であります。４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (3) 在外子会社主要な設備はありませんので記載しておりません。

（３）【監査の状況】① 監査等委員による監査の状況イ.監査等委員監査の組織、人員及び手続当社は監査等委員会設置会社であり、監査等委員である社外取締役４名（常勤監査等委員である取締役１名及び非常勤監査等委員である取締役３名）で構成しています。定時監査等委員会を原則月１回以上開催し、取締役の業務執行を監督する機関として監査機能や牽制機能等をより一層有効に発揮するよう努めています。なお、社外取締役である監査等委員４名につきましては、その有する高度な専門知識や豊富な経験を当社の監査に活かし、当社の経営の適法性・妥当性の確保に重要な役割を果たしています。また、当社は、2026年３月25日に開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決された場合、当社の監査等委員である社外取締役は引き続き４名（常勤監査等委員である取締役１名及び非常勤監査等委員である取締役３名）となります。その構成は、「（２） 役員の状況 ①役員一覧 ロ．」のとおりであります。 ロ.監査等委員会の活動状況当社は、定時監査等委員会を原則月１回開催しており、当事業年度においては計14回開催いたしました。個々の監査等委員の出席状況については次のとおりであります。区分氏名監査等委員会出席状況常勤監査等委員西村 浩之全14回中14回監査等委員志和 謙祐全14回中13回監査等委員小笹 文全14回中14回監査等委員石渡 朋徳全14回中14回 監査等委員会における検討内容としては、年度の監査方針及び監査計画の立案、取締役の職務執行の適法性及び妥当性、株主総会提出の議案及び書類に関する事項、会計監査人の監査の方法と結果についての評価等です。具体的には、代表取締役との意見交換を実施するとともに、内部監査室より内部監査計画、内部監査の結果及び改善状況、内部統制の整備・運用状況等の報告を受け、組織的監査を実施しています。また、会計監査人からも監査計画の説明及び監査結果の報告を受け、内部監査室とも連携して評価を実施しています。監査等委員は、取締役会に出席し、具体的な意見の具申及び決議に参加するとともに、監査等委員全員が指名・報酬委員会の委員として取締役会から諮問を受けた取締役の指名及び報酬案や報酬算定方法に関する議案の策定に参画しています。また、必要に応じてその他社内会議に出席し、リスクマネジメント、コンプライアンス、その他適宜経営状況についての監査を行っています。常勤監査等委員の活動としては、上記に加え、監査等委員会の運営全般を行い、取締役及び従業員等との意思疎通、コンプライアンス・リスク管理委員会等の重要な会議への出席、重要事項の決裁に係る文書の閲覧等を行っています。また、公益社団法人日本監査役協会の実施する研修等により情報収集に努めています。 ② 内部監査の状況イ.内部監査の体制内部監査の体制については、代表取締役社長直轄の内部監査室を設置し、「内部監査規程」に基づき、取締役会の承認を得た事業年度毎の内部監査計画に従い、各部門及び重要な子会社を対象に、内部統制の有効性、業務遂行の適正性及び効率性、法令遵守状況等の内部監査を実施しています。内部監査の結果については、代表取締役社長へ報告後、取締役会及び監査等委員会にも報告しています（デュアル・レポートライン）。さらに、監査結果で改善すべき指摘事項等がある場合は、被監査部門における改善対応の状況を確認し、代表取締役社長に報告するとともに、取締役会及び監査等委員会にも報告し、監査の実効性を確保しています。 ロ.会計監査人及び監査等委員会との相互連携監査等委員会とともに三者連携ミーティングに参加し、会計監査人より定期的に監査報告を受けるとともに、必要に応じて情報収集、意見交換を行い、会計監査人、監査等委員会との連携を図っています。また、内部監査の結果及び内部統制の整備・運用状況等について、会計監査人や監査等委員会にも定期的に直接報告することで、内部監査の進捗状況についての確認や内部統制の状況等に関する情報を共有し、連携を図っています。監査等委員会による監査、内部監査及び会計監査を独立的かつ相互補完的に遂行することによって、客観性・効率性を維持した監査態勢を構築しています。 ③ 会計監査の状況イ.監査法人の名称 PwC Japan有限責任監査法人 ロ.継続監査期間 ２年間 ハ.業務を執行した公認会計士太田 英男佐藤 孝小川 雅嗣 ニ.監査業務に係る補助者の構成会計監査業務に係る補助者の構成は公認会計士４名、その他10名であります。 ホ.監査法人の異動当社の監査法人は次のとおり異動しております。前々連結会計年度及び前々事業年度 ひびき監査法人前連結会計年度及び前事業年度 PwC Japan有限責任監査法人 なお、臨時報告書に記載した事項は次のとおりであります。異動に係る監査公認会計士等の名称 選任する監査公認会計士等の名称 PwCあらた有限責任監査法人（現PwC Japan有限責任監査法人） 退任する監査公認会計士等の名称 ひびき監査法人異動の年月日 2024年３月22日異動監査公認会計士等が監査公認会計士等となった年月日 2008年６月26日異動監査公認会計士等が直近３年間に作成した監査報告書等における意見等に関する事項 該当事項はありません。当該異動の決定又は当該異動に至った理由及び経緯 当社の会計監査人であったひびき監査法人は、2024年３月22日開催の第24期定時株主総会終結の時をもって任期満了となりました。 当社は、2023年１月20日に公認会計士・監査審査会より金融庁長官に対し、同監査法人に行政処分その他の措置を講ずるよう勧告があったこと及び同監査法人が2023年３月31日に金融庁より業務改善命令処分を受けたことも踏まえ、新たな会計監査人の選定も視野に入れ、複数の監査法人の比較検討を行ってまいりました。 PwCあらた有限責任監査法人（現PwC Japan有限責任監査法人）は会計監査人としての専門性、独立性及び品質管理体制を有しており、当社の事業規模に適した効率的且つ効果的な監査業務の遂行が期待できるとともに、同監査法人の監査報酬等を総合的に勘案した結果、新たな会計監査人として選任することを決議いたしました。上記の理由及び経緯に対する意見（退任する監査公認会計士等の意見） 特段の意見はない旨の回答を得ております。（監査等委員会の意見） 妥当であると判断しております。 ヘ.監査法人の選定方針と理由当社は、会計監査人の選定及び評価に際しては、当社独自のビジネスモデルに対応して効率的な監査業務を実施することができる一定の規模と審査体制が整備されていること、監査日数、監査期間及び具体的な監査実施要領並びに監査費用が合理的かつ妥当であること、さらに監査実績などにより総合的に判断しております。また、日本公認会計士協会の定める「独立性に関する指針」に基づき独立性を有することを確認するとともに、必要な専門性を有することについて検証し、確認しております。 ト.監査等委員会による監査法人の評価当社の監査等委員会は、監査法人に対して日本監査役協会が公表する「会計監査人の評価及び選定基準策定に関する監査役等の実務指針」を参考にして評価を行い、同法人による会計監査は、従前から適正に行われていることを確認します。なお、監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員である取締役による監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係につきましては、「（２）役員の状況 ③監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係」に記載のとおりです。 ④ 監査報酬の内容等イ.監査公認会計士等に対する報酬区分前連結会計年度当連結会計年度監査証明業務に基づく報酬（百万円）非監査業務に基づく報酬（百万円）（注）２．監査証明業務に基づく報酬（百万円）非監査業務に基づく報酬（百万円）（注）２．提出会社37340－連結子会社3－40計413440 （注）１．当社の子会社であるニューリアルプロパティ株式会社は、当社の会計監査人以外の監査法人の会計監査を前連結会計年度において受けておりました。２．前連結会計年度における非監査業務の内容は、公募増資及び第三者割当増資に係るコンフォート・レター作成業務によるものであります。また、当連結会計年度における非監査業務の内容は、当社の子会社である地主アセットマネジメント株式会社が、投資信託及び投資法人に関する法律で求められる特定資産の価格等の調査に係る合意された手続業務によるものであります。 ロ.監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬(イ.を除く)該当事項はありません。 ハ.その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容該当事項はありません。 ニ.監査報酬の決定方針会計監査人に対する報酬の額の決定に関する方針は、代表取締役社長が監査等委員会の同意を得て定める旨を定款に定めております。 ホ.監査等委員会が会計監査人の報酬等に同意した理由監査等委員会は、会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務執行状況及び報酬見積りの算定根拠などについて必要な検証を行ったうえで、会計監査人の監査報酬等の額が適切であると判断し、同意を行っております。

（５）【株式の保有状況】①投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、投資株式について、もっぱら株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。 ②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容 毎年、取締役会で、保有目的、取引状況及び資本コスト等を踏まえ経済合理性の検証を行っています。 当社は、取引先等との事業上の関係維持・強化を図ることにより、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に、当該取引先等の株式等を取得・保有することがあります。 ロ.銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式330非上場株式以外の株式2640 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式1381当社のJINUSHIビジネスにおいて仕入拡大を図るため （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 ハ.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）ククレブ・アドバイザーズ株式会社108,400－（保有目的）当社のJINUSHIビジネスにおいて、ククレブ・アドバイザーズ株式会社のCRE領域の経験及びAIを活用した不動産テックシステムの開発・導入等による仕入拡大を図るため（定量的な保有効果）（注)（株式数が増加した理由）新規保有したため無320－コーナン商事株式会社79,70079,700（保有目的)当社のJINUSHIビジネスの主要なテナントであるコーナン商事株式会社との関係性強化により安定的な取引拡大を図るため（定量的な保有効果)（注)無319286(注)当社は、特定投資株式における定量的な保有効果の記載が困難であるため、保有の合理性を検証した方法について記載いたします。当社は、毎期、個別の政策保有株式について政策保有の意義を取締役会にて検証しており、当事業年度を基準とした検証の結果、現状保有する政策保有株式は保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。

２【沿革】年月事項2000年４月商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立 商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始2001年１月東京事務所（現本社）を開設2001年10月宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）2003年11月金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始2004年９月アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始 駐車場施設に係るサブリース業務開始2005年５月不動産投資業務開始2006年11月宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）2007年１月名古屋事務所（現名古屋支店）を開設2007年２月信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号）（現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））2007年11月名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場2008年１月2008年９月2010年８月2012年３月2013年４月2014年10月 2014年12月 2015年11月2016年４月2016年５月2016年９月 2016年11月 2017年１月2017年３月2018年５月2018年７月2019年11月 2019年12月 2020年12月2022年１月2022年４月 2022年12月2023年７月2023年10月 2024年３月株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号）JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始新日本商業開発株式会社を解散JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結決算期を３月31日から12月31日に変更地主株式会社へ商号変更東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行九州支店を開設本社を東京に移転一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始ポーター賞を受賞名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化(注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。