株式会社セレコーポレーション

３ 【事業の内容】当社グループは、当社及び子会社(株式会社セレレントパートナーズ)の合計２社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。 当社グループの各事業の具体的内容は以下のとおりです。 (1) 賃貸住宅事業当事業は、当社が行っており、賃貸不動産のオーナーであるお客様(以下「オーナーさま」といいます)のそれぞれの人生設計における課題(収益獲得、事業承継、相続・贈与等)をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。 ① コンサルティング当社では、アパート経営は多くのオーナーさまにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーさまに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーさまが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。 ② ソリューション一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施、設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得した“新型式構法：セレZ”による鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法(厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法)で設計を行い、国土交通大臣の型式部材等製造者認証及び品質マネジメントシステムの国際規格である「ISO9001」の認証を取得した自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。 (2) 賃貸開発事業当事業は、当社が行っており、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の立地を重視し、土地の資産価値が高い都内の城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアにおいて、駅近の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しております。 (3) 賃貸経営事業当事業は、当社及び子会社の株式会社セレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業(賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業)を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。 ① 管理受託自社施工物件並びに、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行っております。オーナーさまのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーさまに寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。 ② オペレーション管理アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。一括借上や家賃集金代行等による入居者(ゲスト)の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃など維持管理業務の委託を受け、オーナーさまに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っております。また、築後の経年に応じ、資産価値の維持を図るためのリフォーム工事及び価値向上を目的としたリノベーション工事の提案・請負を賃貸住宅事業の施工部門と連携し行っております。 ③ 派生ビジネス上記各業務から派生する事業として、オーナーさまやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務(保険代理店業務)及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務を行っております。 ［事業系統図］

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。 (1) 経営方針当社グループでは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ” の企業理念のもと、日本の未来を担う若者に住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献いたします。 ① 企業理念“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”日本の、そして地球のよりよい未来をつくるために、私たちセレコーポレーションが果たすべきこと。それは、この国の豊かさをつくりだした先人たちに敬意を表し、感謝の気持ちを抱きながら、この豊かさがよりいっそう広がる未来を描くこと。そのために社会に貢献する永続企業でなければならないと考えます。 ② 事業目的「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」生き方にこだわる若者たちの住まいの選択肢を増やし、住まいを通して「最高の笑顔と感動」を提供し続けることで、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼になること。これこそが、私たちセレコーポレーションの社会における存在意義であり、社会貢献であると位置づけています。「社員一人ひとりの「しあわせ」の総和が企業価値」私たちが実現したい企業価値とは、社員一人ひとりの「しあわせ」の総和という、私たち独自の指標です。会社にとって一番の財産は社員であり、社員一人ひとりの物心両面の「しあわせ」を大切にしたいと考えています。この「しあわせ」の総和が大きくなればなるほど、より大きな歓びと感動をゲストに届けることができ、さらにオーナーさまの歓びへとつながり、社会が豊かになり、その果実として、私たちの企業価値が高まっていくと信じています。 ③ 経営方針「持続可能な安定的成長」私たちセレコーポレーションは、リスクの高い性急な成長路線を志向したり、いたずらに規模を追うことはせず、身の丈に合った堅実経営を貫き、安定的成長を重ねる永続企業として、ゲストに感動を届け続けてまいります。 ④ 行動指針「信頼」「人財」「変化」私たちセレコーポレーションの価値創造のために守るべき原則、それが行動指針です。「信頼」と「人財」、そして「変化」。それぞれの言葉に、私たちの想いや信念、価値観を託しています。信頼とは、社会の一員である私たちが、企業として果たすべき約束を守り続けることで得られるものです。会社そのものへの信頼、入居するゲストからの信頼、そして、住まいの品質やブランドに対する信頼。私たちは、決して一朝一夕では得ることのできない信頼という価値を、日々の事業活動の積み重ねの中で培っていきます。人財とは、会社にとって社員が何よりも大切な財産であるという考えです。ゆえに私たちセレコーポレーションでは「人材」と記さず、「人財」と記しています。一人ひとりの社員がよりいっそう魅力ある人財に育っていくことで、私たちの会社は、さらに魅力ある会社へと成長していくと考えています。変化とは、会社の成長を推進する原動力です。環境の変化をいち早く読み取り、柔軟かつ迅速に対応すること。そして、自らも変化することを恐れず、変化することに積極果敢に挑んでいくことが重要です。変化を恐れず、常に進化し続ける先に、豊かな未来が広がっていくのです。 ⑤ 長期経営ビジョン「ビジョン2030」当社では、2030年に向けて“ありたい姿” を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定しております。「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。 2027年２月期で「ビジョン2030」が折り返し地点を迎えたことを契機に、当社のありたい姿は『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』であることを改めて認識し、企業価値経営の価値創造プロセスを明らかにいたしました。この結果、「企業価値の極大化」を表す指標として時価総額を加えることといたしました。あわせて、当社を取り巻く市況の変化等に鑑み、売上高、営業利益及びROEの目標値の見直しを行いましたが、「ビジョン2030」の位置づけ、目標時期に変更はありません。引き続き、資本コストや株価等、市場を意識した経営に取り組んでまいります。 ビジョン2030 ～企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現～ ・アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現 ・高付加価値追求による粗利益率の向上 ＜重要指標＞ ※目標年度は2030年２月期 時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10％、ROE９％、PBR１倍 平均年収900万円 (2) 経営環境今後の我が国経済は、雇用・所得環境の改善もあり景気は緩やかな回復を続けることが期待されるものの、労務費の上昇や資材価格の高止まりにより建築コストの上昇が続くものと思われます。また、米国の関税政策による世界経済への影響、変動する金融市場の動向に加え、ウクライナ及び中東の地政学的リスクに起因する原油価格の高騰等により、引き続き不透明な状況が続くものと想定しております。また、新設貸家着工戸数は、全国で前年同期を下回り、当社グループの事業エリアとなる東京都は前年同期(6.9％減)から回復がみられました(出典：国土交通省「建築着工統計調査」)。なお、当社の事業エリアである東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の人口流動は、転入超過が続いている状況です。 (3) 経営戦略等当社は、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者たちに「最高の笑顔と感動を届け続ける」ことをモットーに、経営方針である「持続可能な安定的成長」を実現するため、確立された企業理念と事業目的の下、いたずらに規模を追うのではなく、「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」など事業ドメインを選択と集中により絞り込み(ニッチ戦略)、経営資源を集中させております。また、ゲストの多様な生活シーンに対応する平面に高さを加えた立体的な空間設計を主軸とした差別化商品を提供することによって、他社との価格競争を排しております。土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等入居後の賃貸経営まで一貫して担う「アパート専門メーカー」として収益性の高い独自のビジネスモデルを確立していくことを戦略としております。 各ビジネスモデルの事業戦略は下記のとおりです。 賃貸住宅事業賃貸住宅事業におきましては、保有する土地の有効活用を検討しているオーナーさまに対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱・門扉、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社基幹ブランド「My Style vintage」を主軸に、アパート経営の企画、設計、施工等を行っております。営業面ではオーナーさまがアパート経営を通じて実現したいことは何かを顕在化し、目的達成に向けた課題解決のため、ファイナンシャルプランナー的手法にて総合的な資金計画を提案し、経済的側面から実現に導くことができるようコンサルティング力の強化を図っております。これらに加えて、IoTスマートアパート(オートロックの共用インターホンとスマートフォンが連動し、不在時でも宅配便や来客対応が可能なほか、室内の照明器具やエアコンなどをスマートフォンで操作でき、セキュリティセンサーや防犯カメラとスマートフォンが連動できるアパート)の商品化による競争力強化を図っております。また、SDGsに賛同し、高断熱材、ペアガラスサッシ等により断熱性を高め、省エネエアコンや高効率給湯器、LED照明などの省エネ設備の導入により消費エネルギーを低減したアパートへの取り組みなど、アパート建築を通した社会貢献も行っております。 賃貸開発事業賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行うことで、当社の新たな収益基盤の構築に取り組んでおります。また、新たな収益基盤を目指し、城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアに絞込み、駅からの距離・規模・ルックスなどを基準に、将来にわたり価値を維持できるような土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」を建築し販売を行ってまいります。 賃貸経営事業賃貸経営事業におきましては、同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しております。また、管理アパートの入居者募集などを行う賃貸仲介協力業者の組織であるセレリーシングパートナーズ(2026年２月末で16社)、日常の建物点検、清掃や維持管理業務などを委託するメンテナンス協力業者の組織であるセレメンテナンスパートナーズ(2026年２月末で９社)により業者間との連携強化に努め、ゲストに対する課題を共有することにより、機動的かつきめ細やかなサービスの提供に努めてまいります。さらに、建物修繕などのメンテナンスに加え、オーナーさまの大切なアパート資産を長期にわたりサポートする建物延長保証制度の提供、オーナーさまの賃貸収益向上に繋がるリフォーム、リノベーションにも積極的に取り組んでまいります。 (4) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 ビジョン2030 ～企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現～ ・アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現 ・高付加価値追求による粗利益率の向上 ＜重要指標＞ 指標目標目標時期時価総額250億円2030年２月期売上高300億円営業利益30億円営業利益率10％ＲＯＥ９％ＰＢＲ１倍平均年収900万円 (5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、この「ビジョン2030」のもと、独創的な「アパート専門メーカー」として、東京圏・若者たち・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指します。「ビジョン2030」実現のために優先的に対処すべき課題は、以下のとおりであります。 ①人的資本経営の実践「ビジョン2030」を達成するためには、優秀な人財を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。そのため当社では、セレアカデミーを設置し、全ての社員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に付けることができるよう環境を整備しております。 持続的成長と中長期的な企業価値の向上を実現していくことを目的として、社員一人ひとりの役割と責任を明確にして、個々が最大限に力を発揮することを促進するため、ジョブ型人事制度を導入しております。 ②生産性の向上当社は、付加価値向上による収益力強化と効率性重視による費用削減を推進し、高利益体質の創出を目指します。そのためには、さらなる生産性の向上が必要と考えております。デジタル化による効率化、技術改革による工期短縮、建設現場におけるIT導入による安全性確保及び効率化推進、共通部材による生産の効率化を進めます。 ③収益力の改善付加価値向上による収益力強化のため、旗艦ブランド「My Style vintage」の商品構成比を高めるほか、当社独自の賃貸・建物管理メニューを提供してまいります。あわせて、着実かつ安定的な成長の実現のため、賃貸住宅事業、賃貸開発事業及び賃貸経営事業を通じて構築されるオーナーさま及びゲストとのネットワークをリソースとする派生ビジネスを主軸とした新規ビジネスモデルを構築し、多面的経営の展開を目指してまいります。 ④技術力の強化 日本製鉄株式会社（旧：新日鐵住金株式会社）との共同開発により主要鋼材の軽量化と耐久性強化を実現した“新型式構法：セレZ” の活用により、敷地対応への更なる自在性の向上を図るとともに、生産性の向上とコスト低減を目指してまいります。 また、2020年10月に国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得し、生産品質の更なる均一化を図るほか、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上の共同研究を行うなど、新たな部材の開発と効率的な施工方法の研究を進めてまいります。 ⑤内部管理体制の強化 当社グループの継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能のさらなる強化及び内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。カンパニーごとに内部統制の専任担当者を配置したほか、現業を担う各カンパニー・グループ会社(第１線)が実効性のあるリスクマネジメントと内部統制を確立できるよう、従来の内部監査室(第３線)に加え、第１線を指導する役割を担うリスクマネジメント室及び内部統制室(第２線)を新設し、ガバナンスの強化を図っております。引き続き、内部管理体制の強化に取り組んでまいります。 ⑥当社株式の流動性の向上 当社は、当社株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所が定める流通株式比率は当社の上場するスタンダード市場においては25％以上と定められております。 当社の流通株式数は投資家の売買を通じて変動いたしますが、当社はその動向を注視し、必要に応じて主要な株主に保有株式の売出し等にご協力をいただくなど、当社株式の流動性向上に努めてまいる方針です。

３ 【事業等のリスク】当社グループは、事業活動に伴うリスクのうち、経営戦略及び事業運営への影響度が高いものを中心に認識しております。以下に記載するリスクは、当社グループが現在の経営環境及び事業戦略のもとで、連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローに重要な影響を与える可能性があると認識している主なものです。また、事業運営上のリスクを「経営・戦略リスク」「オペレーショナルリスク」「ハザードリスク」に大別し、主なものを以下に記載しています。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、当社グループに関するすべてのリスクを網羅するものではありません。 (1) 基本理念（経営・戦略リスク）当社グループの基本理念（企業理念、事業目的、経営方針、行動指針、セレフィロソフィ）が十分に浸透しない場合、経営判断や行動に一貫性を欠き、中長期的な競争力や企業価値の低下につながる可能性があります。＜対応策＞このリスクに対応するために、経営の羅針盤である「セレフィロソフィ」を策定するとともに、セレアカデミーを中心とした取り組みを通じて、役職員への浸透及び理解の深化に努めております。 (2) 経営者人財（経営・戦略リスク）適切な後継者の育成が進まない場合、経営の安定性や持続的成長に支障をきたし、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞社内だけでなく、外部専門家による研修・外部機関による評価などの目線も入れ、段階的にボードサクセッションプランを推し進めております。 (3) 技術人財（経営・戦略リスク）建設業界における職人の後継者不足を背景として、当社グループが必要とする技術人財を安定的に確保できない場合、施工能力の低下や持続的成長の制約を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞協力業者と連携し、当社グループ内に施工会社を設立するなど、自社内で職人の育成を行う体制を検討しております。 (4) 戦略策定（経営・戦略リスク）長期経営ビジョン「ビジョン2030」に基づく経営戦略が計画どおりに進捗しない場合、目標とする成長の実現が遅れ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞戦略（改革項目）ごとに責任及び成果を明確化するとともに、その進捗及び成果について定期的なモニタリングを行っております。 (5) ガバナンス体制（経営・戦略リスク）経営資源に対する統制が十分に機能しない場合、意思決定の遅延や経営資源の最適配分が阻害され、経営の健全性や企業価値に悪影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞取締役会の実効性評価の実施、段階的な経営と執行の分離に加え、内部監査室、内部統制室及び現業部門によるいわゆる三線（３ディフェンス）モデルを採用するなど、ガバナンス体制の強化に取り組んでおります。 (6) 安定株主（経営・戦略リスク）当社には、当社株式を一定程度保有する安定株主が存在しておりますが、将来的に何らかの事情により当該株主が当社株式を売却した場合には、当社株式の市場価格や流通状況に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞企業価値経営の推進を通じて、持続可能な安定的な成長及び収益力の改善に努めるとともに、当社グループの魅力を高める企業活動を継続しております。その際には、少数株主からの多様な意見も分析してまいります。 (7) 外部環境変動（経営・戦略リスク）賃料水準や不動産市況の変動、保有資産の価値下落、建築資材価格の動向、土地仕入環境の変化等の外部環境の影響により、建設受注や収益性に影響が生じた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、原価変動や賃貸・不動産市場の変化に対応するため、原価低減・生産性向上の取り組み、多様な管理メニューによる収益安定化、並びに全社横断的な戦略の立案・実行を通じて、外部環境変動リスクの軽減に努めております。 (8) 技術開発（オペレーショナルリスク）当社グループでは、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っており、重要性の高い技術課題（耐震、省エネ、防音等）並びに新技術及び新構法の研究開発に取り組んでおりますが、競争力のある新技術や新構法の開発が進まない場合、原価低減や差別化が図れず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、課題ごとに専担体制を整備した技術開発部を中心に、実効性の高い研究開発を推進するとともに、技術課題に対する意思決定から実行までのスピードを高めることで、原価低減及び差別化の実現に向けた取り組みを行っております。 (9) 品質管理（オペレーショナルリスク）当社グループでは、設計、製造、施工及び検査に至る各工程において品質基準を定め、工場内検査や工程内検査等を含む多層的な検査体制により、品質の確保・向上に努めております。しかしながら、想定を超える契約不適合責任等が発生した場合には、多額の費用の発生や社会的評価の低下を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、品質に関するルール及びマニュアルの整備・徹底並びに教育活動を継続的に実施するとともに、設計カンパニー、建設カンパニー及び千葉工場カンパニーに内部統制専担者を配置し、各工程における品質管理の実効性向上と再発防止の徹底に取り組んでおります。 (10) 情報セキュリティ（オペレーショナルリスク）サイバー攻撃等により、個人情報や機密情報の漏洩、システム停止が発生した場合、損害賠償請求や社会的信用の低下により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、情報セキュリティポリシーを定めるとともに、当該ポリシーに基づく全社的な管理体制のもと、役職員への教育・啓発活動や運用ルールの徹底を継続的に実施し、情報セキュリティリスクの低減に取り組んでおります。 (11) 商品開発（オペレーショナルリスク）当社グループは、旗艦ブランド「My Style vintage」において、圧倒的な差別化による付加価値の提供を商品開発の中核に据え、コンサルティング内容やデザイン性等の面で競争優位性の確立を図っております。しかしながら、競合先による類似商品・サービスの投入や市場ニーズの変化等により、当社グループが想定どおりの商品開発を行えず、十分な差別化や競争力を維持できない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、事業企画部を中心に全社横断的な商品・ブランド戦略を立案・推進するとともに、ブランド戦略室による一貫したブランディング活動及び商品企画室による空間設計を軸とした商品開発を連携して行うことで、市場ニーズを踏まえた差別化と競争力の維持・向上に取り組んでおります。 (12) コンプライアンス（オペレーショナルリスク）当社グループは、建設・不動産事業に関連する各種法令・規制の遵守及び役職員のコンプライアンス徹底を、経営の最重要課題の一つと位置づけ、内部統制体制のもと継続的な取り組みを行っております。しかしながら、法令改正や新たな規制への対応に不備が生じた場合、または役職員による法令等に抵触する行為が発生した場合には、事業活動の制限、刑事罰・行政処分、追加的な対応コストや損害の発生等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、内部監査室、内部統制室及び現業部門による三線（３ディフェンス）モデルの採用や、リスクを全体的に俯瞰するマネジメント室からの情報が取締役会に適時に報告・協議される体制としています。あわせて、法令遵守体制及び従業員コンプライアンス体制を整備・運用しております。さらには、セレアカデミーによる定期的な研修、職務分離を含む社内規程の整備、内部通報制度及び内部監査体制の運用等を通じて、法令違反及び不正行為の未然防止に取り組むとともに従業員アンケートによりその浸透度合いを測定しております。 (13) ハラスメント（オペレーショナルリスク） 当社グループでは、パワーハラスメントを含むあらゆるハラスメント行為を禁止し、コンプライアンスガイドブックへの明記や研修等を通じてその防止に努めております。しかしながら、重大なハラスメントが発生した場合には、被害者のみならず、組織運営や事業活動への支障、社会的評価の低下等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、セレアカデミーによる定期的な研修を通じた役職員の意識啓発に加え、内部通報制度及び外部のハラスメント相談窓口を設置し、これらの制度の周知・活用を図ることで、ハラスメントの未然防止及び早期把握・対応に取り組んでおります。加えて、従業員アンケートによるハラスメントへの意識レベルの測定も行っております。 (14) 安全（ハザードリスク）当社グループは、多数の建設現場や工場を有する事業特性から、安全及び環境への配慮を最優先事項として事業活動を行っております。しかしながら、これらの取り組みにもかかわらず、現場における事故や環境関連の事象が発生した場合には、人的・物的被害の発生等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、安全及び環境に関するルール・マニュアルの整備・徹底並びに教育活動を継続的に実施するとともに、管理カンパニーを除く各カンパニーに内部統制専担者を配置し、各現場・拠点における安全管理及び環境配慮の実効性向上と事故・事象の未然防止に取り組んでおります。 (15) 気候変動（ハザードリスク）当社グループは、東京圏（１都３県）を中心に事業展開していることから、当該地域において大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合には、建築現場や事業所等の復旧対応、管理物件への対応等に伴う費用の発生や、リーシング活動への支障を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。＜対応策＞当社グループでは、自然災害の発生に備え、復旧対応や事業継続に必要となる資金需要を想定したキャッシュアロケーションを行うとともに、建築現場及び管理物件における被害の最小化や早期復旧を図る体制整備を通じて、事業への影響の軽減に取り組んでおります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況(資産)当連結会計年度末における流動資産は21,787百万円であり、前連結会計年度末に比べて248百万円減少しました。これは主に販売用不動産と販売用仕掛品が合わせて2,121百万円増加したものの、現金及び預金が2,413百万円減少したこと等によるものです。固定資産は2,791百万円であり、前連結会計年度末に比べて45百万円減少しました。 (負債)当連結会計年度末における流動負債は3,179百万円であり、前連結会計年度末に比べて1,001百万円減少しました。これは主に、未払法人税等が378百万円、未成工事受入金が165百万円、賞与引当金が152百万円、その他が263百万円減少したこと等によるものです。固定負債は283百万円であり、前連結会計年度末に比べて10百万円増加しました。 (純資産)当連結会計年度末における純資産は21,116百万円であり、前連結会計年度末に比べて697百万円増加しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を1,147百万円計上したこと及び配当金の支払468百万円により、利益剰余金が679百万円増加したこと等によるものです。この結果、自己資本比率は85.9％(前連結会計年度末は82.1％)となりました。 ② 経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調となりました。一方で、米国の関税政策による世界経済への影響、物価高騰、不安定な金融市場の動向、ウクライナ及び中東の地政学的リスク等、先行きは不透明な状況が続いております。当社グループの主要事業である賃貸住宅市場においては、エネルギー資源や建築資材価格の高騰、労務費の上昇等により建築コストは依然として高い水準で推移しました。なお、当連結会計年度における新設貸家着工戸数は全国で前年同期を下回り、当社グループの事業エリアとなる東京都は前年同期(6.9％減)から回復がみられました。 ・新設貸家着工戸数 (出典：国土交通省「建築着工統計調査」) 2025年 ３月４月５月６月７月８月全国戸数42,706戸24,939戸18,893戸24,289戸27,412戸26,585戸前年同月比＋51.2％△27.9％△30.5％△14.0％△13.1％△8.1％東京戸数8,386戸5,367戸4,905戸5,560戸6,177戸4,663戸前年同月比＋51.3％△21.5％△0.1％＋17.3％＋12.0％△20.1％ 2025年2026年当連結会計年度９月10月11月12月１月２月全国戸数28,494戸30,771戸25,253戸25,518戸24,032戸25,042戸323,934戸前年同月比△8.2％＋4.2％△5.5％△3.4％△1.5％△2.7％△5.4％東京戸数5,021戸5,988戸5,441戸4,939戸5,087戸4,888戸66,422戸前年同月比△25.3％＋7.9％＋11.3％＋12.7％△8.7％△8.4％＋0.9％ このような環境の中、当社グループは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと、日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献すべく、事業を展開してまいりました。また、当社グループは2030年に向けてありたい姿を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を2024年４月に策定いたしました。「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。 「ビジョン2030」につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題」をご参照ください。 当社グループの当連結会計年度における売上高は20,190百万円(前期比15.6％減)、営業利益は1,692百万円(前期比16.2％減)、経常利益は1,702百万円(前期比16.5％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,147百万円(前期比19.0％減)となりました。 各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。 (賃貸住宅事業)賃貸住宅事業におきましては、衣食住の「住」の領域で東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の未来を担う若者たちに感動を届け続けるため、旗艦ブランドである「My Style vintage」を軸としたアパートの企画、設計、施工等の請負事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」を増やすことに注力しております。賃貸住宅事業は、次の３つの組織(カンパニー)に分かれており、役割ごとに迅速かつ効率的な業務執行が可能な体制を実現しております。〔アセットマネジメントカンパニー〕アパート経営の提案営業による受注活動〔建設カンパニー〕 アパートの企画・設計・自社施工及び監理〔千葉工場カンパニー〕 千葉工場での構造部材の製造・加工 当連結会計年度における活動は以下のとおりです。営業活動につきましては、アセットマネジメントカンパニーにおいて、引き続き賃貸管理契約が見込め管理受託数の拡大に繋がる紹介先(金融機関、コンサルタント、士業等)の開拓に努め、新たなビジネスマッチング契約を締結した他、顧客獲得に向けて士業を中心とした会員組織「セレ エキスパートナーズ＋(プラス)」とのイベントを多数開催する等、新規情報源の開拓に注力いたしました。また、引き続き旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化を目的に自社ウェブサイトにおいて「My Style vintage」の魅力を分かりやすく発信することで、ウェブサイトからの集客数の増加に注力しました。さらに、脱炭素社会の実現に貢献できる高性能の断熱材や省エネ性能の高い照明等を取り入れた「東京ゼロエミ住宅」や「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」仕様に、太陽光パネル設置に適する屋根構造を採用した高付加価値アパートをオーナーさまへ積極的に提案したことにより一棟単価の向上に繋げた他、賃貸経営事業との連携を強化し賃料への適正な価格転嫁に継続して取り組みました。生産活動につきましては、引き続き資源高及び労務費・輸送費の上昇等による原価高騰への対策に取り組み、建設カンパニーにおいて、施工協力業者も含めた現場の休日・就労時間の改善を行った他、原価抑制、工期短縮、施工品質向上、安全対策を推進しました。具体的には、施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理するグリーンサイトシステムと建築現場の安全確保及び入退場管理を目的とした顔認証システムを連携した他、保全向上と現場管理の更なる効率化を目的としたWebカメラを2025年６月より全ての建築現場で運用開始しました。また、使用部材の自社製造を担い、「ISO9001」認証を取得している千葉工場は、2025年３月１日付で「千葉工場カンパニー」として独立し、体制を強化した上で、生産性向上及び原価抑制を目指し、更なる品質向上、効率改善に取り組みました。その他、中長期的な成長や将来の世代交代を見据え、専門的な資格を有する優良な技術者、幅広い経験を持つ多能工人財の教育・研修にも積極的に取り組みました。研究開発活動につきましては、アパートの構造や性能といったハード面の更なる強化を目的として2025年３月１日付で技術開発室を新設(2026年３月１日付で技術開発部に変更し体制強化)し、「Z構法：セレZ」の耐震性を高める構造強化・型式改良開発、遮音性や省エネ、断熱等住宅性能の向上に取り組みました。また、産学連携によるアパートの価値創造にも引き続き取り組み、若者たちの思考・居住性・多様性や利便性について共立女子大学と「カリクラ プロジェクト ～これからの借りる暮らしのデザイン～」をテーマとした共同研究、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上に関する共同研究を行いました。環境面では、SDGsの持続可能な開発目標に賛同し、脱炭素社会に貢献できるよう、省エネルギー性能を強化した「東京ゼロエミ住宅」対応アパートの商品開発にも継続して注力しました。また、「親密なふたりの毎日に“ゆとり”と“うるおい”を提供する」をコンセプトとする新空間設計「Fwin suite(ファイン スイート)」をオーナーさまやゲスト等に深く理解いただけるよう、体感エリア併設型のショールーム(本社)を2025年７月にリニューアルオープンしました。以上の活動の結果、当連結会計年度における売上高は、販売商品を戦略的に絞り込んだことで引渡し棟数が減少したことにより、9,491百万円(前期比13.9％減)となりましたが、販売価格の見直しによる売上総利益率の改善が奏功したことにより、セグメント利益は1,142百万円(前期比13.5％増)となりました。 (賃貸開発事業)賃貸開発事業は開発カンパニーが担当しており、収益不動産のなかでも『土地の資産価値』に重きを置いた商品を提供することで、富裕層における豊かな資産承継の一助となるよう取り組んでおります。生き方にこだわりを持つ当社のゲストが住みたい街であり、かつ資産価値の高い「城南・城西エリア」にエリアを絞り込み、「駅近の立地」「適切な規模」「ルックス」の合わせて４つの要素にこだわった土地の選定を行い、その土地に以下の特長をもった商品を企画・設計・施工し販売を行っております。・『ワンルームを１LDKへ』という発想で設計された「Feel」に収納量の増大とリモートワークを可能とする 書斎機能を追加した「Feel＋１」・設備仕様のすみずみまでこだわったパワーカップル向け商品「Fwin」・赤煉瓦調の外観にクラシカルな門柱門扉等の高級感あふれる外装を施した旗艦ブランド 「My Style vintage」 当連結会計年度におきましては、販売面では、完成現場見学会を開催し、購入検討者や仲介者に向けて販売促進活動を行った他、金融機関を中心とした仲介者との情報交換を行いました。仕入面では、引き続き富裕層に好まれる資産価値・希少価値の高い角地にこだわり用地取得を推進した他、良質な仕入情報を迅速に入手するため、仕入業者に対し実績資料を基に当社仕入基準の浸透を図る活動や仕入情報を入手してから回答するまでの期間短縮に取り組みました。また、引き続き全物件に高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会実現に向けた取り組みを推進した他、付加価値向上のため「住宅性能表示制度」における評価項目の一つである耐震等級について、条件を満たした物件であれば、その最高基準である耐震等級３まで実現可能とすることで、資産価値及びゲストの安全性向上といったオーナーさまの要請に応える取り組みを推進しました。以上の活動に取り組みましたが、土地代・建築費の上昇に伴う原価高騰や金利上昇による他の金融商品との利回り差縮小等の影響を受け、当連結会計年度に予定していた物件の販売が計画通りに進まなかったことにより、当連結会計年度における売上高は1,385百万円(前期比70.3％減)、セグメント利益は119百万円(前期比83.1％減)となりました。 (賃貸経営事業)賃貸経営事業におきましては、当社の事業目的である「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれがオーナーさまのアパート経営の成功につながり、安定した資産承継に繋がっていくという考え方のもと、ゲストへ快適な居住環境を提供するよう努めております。具体的には、オーナーさまに対して、会員組織「セレパートナーズ倶楽部」によるサポートサービスの提供、一括借上や家賃集金代行等によるゲストの募集、入退去管理、家賃回収、レポーティング等の賃貸管理業務及び日常の建物点検、設備の保守点検、植栽の管理、清掃等の建物管理業務やリフォーム、リノベーションといった賃貸オペレーション全てを担うプロパティマネジメント業務を行っております。当連結会計年度におきましては、賃貸管理業務において、前年度に引き続き同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しました。また、ゲスト募集活動においてAI査定システムを活用して募集条件の設定を行った他、ゲストの賃料引き上げ分相当額をオーナーさまに還元する提案と併せて、オーナーさまの突発的な修繕費用の負担軽減につながるパッケージ商品を提案する等、オーナーさまに寄り添った取り組みを推進しました。建物管理業務においては、修繕工事対応におけるゲスト満足度の更なる向上のため、2025年９月より修繕工事における全ての窓口業務を自社運営に一本化しました。その結果、当連結会計年度末の管理戸数は12,612戸(前期末比137戸増)となりました。リフォームにおいては、オーナーさまのアパート資産の長寿化を目的として、一定条件のもと、築20年目以降もさらに10年間にわたり建物の主要構造部及び防水メンテナンスの保証期間が延長できる再延長保証制度を活用し、受注活動に取り組んだ他、補修工事を当社の管理・指導のもとで１つの業者にまとめて発注する一括施工発注から、工事の種類ごとにそれぞれ異なる専門業者に発注する分離施工発注への切替え促進による施工原価の低減とともに、リフォーム施工体制の強化に向けた取り組みを推進しました。入居率については、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレリーシングパートナーズ」(2026年２月末現在16社)との協業、メンテナンス協力業者の組織「セレメンテナンスパートナーズ」(2026年２月末現在９社)の協力のもと迅速な退去リフォーム工事完了を促進した結果、高水準の入居率(2026年２月末現在98.8％)を維持することができました。以上の活動の結果、当連結会計年度における売上高は10,524百万円(前期比5.1％増)、セグメント利益は1,291百万円(前期比13.7％増)となりました。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて2,713百万円減少し、15,848百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動の結果使用した資金は1,626百万円となりました。これは主に税金等調整前当期純利益1,535百万円を計上した一方で、棚卸資産の増加2,104百万円及び法人税等の支払額787百万円等によるものです。 (投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動の結果使用した資金は620百万円となりました。これは主に定期預金の預け入れ300百万円、有形固定資産及び無形固定資産の取得318百万円等によるものです。 (財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動の結果使用した資金は466百万円となりました。これは主に配当金468百万円の支払い等によるものです。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日)当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称生産高(千円)前期比(％)賃貸住宅事業6,507,40282.1合計6,507,40282.1 (注) 当社グループの生産機能は賃貸住宅事業に含められるため、賃貸開発事業及び賃貸経営事業については記載しておりません。 ｂ．受注実績当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日)当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)賃貸住宅事業9,186,027102.17,394,588110.9賃貸開発事業－－－－合計9,186,02789.97,394,588110.9 (注) １．金額は販売価格によっております。２．受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しております。なお、賃貸開発事業の受注高及び受注残高は、建築条件付土地売買契約及び建築請負契約を締結している取引を集計しています。３．賃貸経営事業は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。 ｃ．販売実績当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称売上高(千円)前期比(％)賃貸住宅事業8,358,74889.9賃貸開発事業1,309,54528.4賃貸経営事業10,522,186105.1合計20,190,48084.4 (注) 最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10％未満のため記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。 ｂ．経営成績(売上高・売上原価・売上総利益)当連結会計年度の売上高は20,190百万円と前連結会計年度と比較して3,731百万円減少(前期比15.6％減)しました。当連結会計年度は、賃貸住宅事業において、販売商品を戦略的に絞り込んだことで引渡し棟数が減少したことにより、売上高が936百万円減少して8,358百万円となり、賃貸開発事業において、当連結会計年度に予定していた物件の販売が計画通りに進まなかったことにより物件売却棟数が減少したことから、売上高が前連結会計年度と比較して3,305百万円減少し、1,309百万円となりました。また、賃貸経営事業においては、オーナーサービスの強化、管理受託率の向上等により売上高が前連結会計年度と比較して510百万円増加し10,522百万円となりました。売上原価は15,816百万円と前連結会計年度と比較して3,393百万円減少(前期比17.7％減)しました。前連結会計年度に引き続き、各種資材等の高騰という影響はあったものの、顧客のアパート経営の事業性を考慮して原価高騰の影響を販売価格に転嫁したこと等により、当連結会計年度の売上総利益率は

(セグメント情報等)【セグメント情報】１．報告セグメントの概要当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、経営者が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。当社グループは、「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」及び「賃貸経営事業」の報告セグメントで事業活動を行っております。 各報告セグメントの事業内容は以下のとおりです。賃貸住宅事業：東京圏エリアに特化した単身者向けアパートの企画、設計、施工及び請負等の事業を行っております。賃貸開発事業：当社が仕入れた土地にアパートを建築し、主に土地を保有されていない方を対象に土地及び建物を販売しております。賃貸経営事業：主にアパート物件の一括借上による賃貸及び管理、家賃集金代行等のアパート運営受託や営繕工事等の事業を運営しております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。報告セグメントの利益又は損失は、営業利益ベースの数値であります。なお、セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度(自 2024年３月１日 至 2025年２月28日) (単位：千円) 報告セグメント調整額(注１)連結財務諸表計上額(注２)賃貸住宅事業賃貸開発事業賃貸経営事業計売上高 外部顧客への売上高9,295,6884,614,87510,011,76323,922,327－23,922,327セグメント間の内部売上高又は振替高1,727,03547,3691,8031,776,208△1,776,208－計11,022,7244,662,24510,013,56725,698,536△1,776,20823,922,327セグメント利益 1,006,462706,9111,135,9742,849,348△831,1132,018,234セグメント資産2,555,8522,862,228358,3645,776,44519,097,28824,873,734その他の項目 減価償却費120,1669979,463130,62729,958160,585有形固定資産及び無形固定資産の増加額79,2054,4173,46687,09020,766107,856 (注) １．調整額の内容は以下のとおりであります。(1) セグメント利益の調整額△831,113千円には、各報告セグメントに配分していない全社費用831,113千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。(2) セグメント資産の調整額19,097,288千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。(3) 減価償却費の調整額29,958千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額20,766千円は、各報告セグメントに属していない管理部門に係る資産の増加額であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日) (単位：千円) 報告セグメント調整額(注１)連結財務諸表計上額(注２)賃貸住宅事業賃貸開発事業賃貸経営事業計売上高 外部顧客への売上高8,358,7481,309,54510,522,18620,190,480－20,190,480セグメント間の内部売上高又は振替高1,132,84376,0962,3901,211,330△1,211,330－計9,491,5921,385,64210,524,57721,401,811△1,211,33020,190,480セグメント利益 1,142,616119,3011,291,2002,553,118△860,9021,692,216セグメント資産2,003,8416,453223,6012,233,89722,345,60624,579,503その他の項目 減価償却費116,8021,5027,776126,08136,529162,610有形固定資産及び無形固定資産の増加額43,282－1,40044,68270,167114,850 (注) １．調整額の内容は以下のとおりであります。(1) セグメント利益の調整額△860,902千円には、各報告セグメントに配分していない全社費用860,902千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。(2) セグメント資産の調整額22,345,606千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。(3) 減価償却費の調整額36,529千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額70,167千円は、各報告セグメントに属していない管理部門に係る資産の増加額であります。２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 【関連情報】前連結会計年度(自 2024年３月１日 至 2025年２月28日)１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1) 売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2) 有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報主要な顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満のため、記載を省略しております。 当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日)１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1) 売上高本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 (2) 有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報主要な顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満のため、記載を省略しております。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度(自 2024年３月１日 至 2025年２月28日)該当事項はありません。 当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日) （単位：千円） 報告セグメント調整額連結財務諸表計上額賃貸住宅事業賃貸開発事業賃貸経営事業計減損損失166,580--166,580-166,580 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】該当事項はありません。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) ガバナンス現在、当社グループでは取締役会、未来戦略会議、経営会議を中心としたガバナンス体制を構築しておりますが、サステナビリティに関するリスク及び機会を識別し、監視・管理するための体制は構築できておりません。今後は、サステナビリティ推進のための仕組みを構築し、事業活動や社会問題との関連性についての議論と整理を行ってまいります。また、事業活動に重大な影響を及ぼす懸念のあるリスクについての識別、評価を行い、社会課題の解決と当社グループの持続的成長の両面で重要課題として取り纏めを行い、取締役会においてリスク及び機会の審議及び監督を行う体制を構築してまいります。 (2) 戦略当社グループは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと、日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献すべく、事業を展開しております。そのような中、2030年に向けてありたい姿を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定しております。「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。当社グループは、「ビジョン2030」のもと、「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」を選択と集中により絞り込み、経営資源を集中することで、圧倒的な差別化による付加価値の提供を実現するニッチ戦略を推進しております。未来を担う若者たちのアパート専門メーカーとして、土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等入居後の賃貸経営までワンストップで行う自社一貫生産体制を確立し、ニッチトップを実現することで持続可能な安定的成長を目指しております。付加価値の一例としては、高い断熱性能の断熱材や省エネ性能の高い照明等を取り入れた「東京ゼロエミ住宅」仕様についてオーナーさまへご提案することにより、持続可能な安定的成長及び脱炭素社会の実現に向けて推進しております。また、「住宅性能表示制度」における評価項目の一つである耐震等級について、その最高基準である「耐震等級３」への対応も可能とする等、ゲスト(居住者)の安全性向上の面からも、さらなる「付加価値」を提供しております。 (3) 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略会社にとって社員が何よりも大切な財産であるという考えから、当社では「人材」と記さず、「人財」と記しております。一人ひとりの社員がよりいっそう魅力ある人財に育っていくことで、私たちの会社は、さらに魅力ある会社へと成長していけると考えています。企業価値を高めていくためには人的資本は経営の根幹に位置付けられるものと捉えております。長期経営ビジョン「ビジョン2030」と連動した人財戦略を策定、実行しております。とくに、人財の活性化、人財育成、人財獲得、環境整備の観点から、企業価値を極大化するための施策を実行しております。人財の活性化については、役職定年制を導入して役職者の高年齢化を抑制し、次世代社員の登用を進めるとともに、組織の新陳代謝を促しております。また、ジョブ型人事制度の導入や就業環境の整備、eラーニング等による学習機会の提供を通じて、従業員のエンゲージメントの向上にも繋げております。人財育成については、当社独自の社内教育・研修機関であるセレアカデミーを運営して次世代経営者の育成を図っております。また、女性社員のキャリア開発を目的とした懇親会の開催などを通じて、キャリアイメージの明確化を図っております。人財獲得については、価値創造を支える専門性の高い多様な人財の採用するため、社内各カンパニー及びエージェントと密に連携し、応募者に寄り添った丁寧かつスピード感のある対応を行うことで、会社の将来成長に必要となる多様な人材の確保を進めております。社内環境整備については、時差勤務や時間単位有給休暇の利用促進に加え、在宅勤務及びサテライト勤務を円滑に実施できる環境整備を行っています。また、休業者が安心して育児・介護に専念できるとともに、支える側の貢献も評価し、誰もが安心して働き続けられる職場づくりを目指して休業者支援体制の強化とフォロー手当の新設、万一の病気による入院・治療に備え、従業員向けの医療保険制度を導入するなど、健康経営を推進しております。 (4) リスク管理リスク管理に係る重要な事項は取締役会または経営会議で決定しております。代表取締役山口貴載を委員長とするリスク・コンプライアンス委員会を設置し、想定されるリスクに対処できるよう、「リスク管理規程」に基づき、リスクマネジメント室と協働し、外部専門家等の助言を得て迅速かつ適切に動ける体制を整備しております。サステナビリティ課題に関わるリスクについても、統合的なリスク管理体制のもとで管理し、モニタリングや課題解決を図っております。 (5) 指標及び目標企業価値を高めていくためには人的資本は経営の根幹に位置付けられるものと捉えておりますが、具体的な指標及び目標については、人的資本への取り組みを踏まえ検討中です。当社及び連結子会社は関連法令による公表義務の対象ではないため、「第１ 企業の概況 ５ 従業員の状況(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異」の記載を省略しております。今後、サステナビリティの基本方針の策定と併せ、当社グループの実情に合わせた指標及び目標の設定を検討してまいります。

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方当社は経営の透明性を高め、効率的な企業運営を行うことを基本方針としております。この基本方針を踏まえた上で、当社はコンプライアンスを遵守し、あらゆるステークホルダーに対して責任を果たしていくことを重視しております。そのため、経営環境の変化に対応した組織体制を構築し、公正な経営システムの運営と内部管理体制の強化に取り組んでおります。今後も健全で透明かつ迅速な経営を追求し、コーポレート・ガバナンスの強化と充実に努めてまいります。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由イ 企業統治の体制の概要当社は、取締役会及び監査役会設置会社であります。経営に関する重要事項の意思決定及び取締役の職務の監督機関としての役割を担う取締役会のほか、意思決定の迅速化とその円滑な執行及び監視・監督機能の強化を図るべく、未来戦略会議、経営会議及び各委員会を設置しております。また、監査役会及びその構成員たる監査役が適時に監査を実施することにより、取締役会及び取締役の職務執行に関する効率性、適正性、適法性を監視・監督しております。また、当社は、経営の健全性、透明性、効率性を確保するため、独立性のある社外取締役・社外監査役の選任による経営監督機能の強化や、内部統制委員会による法令遵守の仕組みづくりなど、実効性のある企業統治体制を採用しております。 (取締役会)取締役会は、代表取締役が議長を務め、有価証券報告書提出日現在、取締役９名(うち社外取締役３名)で構成されております。取締役会は、原則として月１回の定時開催のほか、必要に応じて随時開催し、法令並びに取締役会規程で定められた事項及び経営に関する重要事項の決定を行うほか、業務執行、業績の進捗等について審議しております。また取締役会には、全ての監査役３名(うち社外監査役２名)が出席し、取締役の業務遂行の状況を監視できる体制となっております。なお、2026年５月28日定時株主総会後の取締役会は、取締役10名(うち社外取締役４名)で構成される予定です。 有価証券報告書提出日現在の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 大嶋正史、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、社外取締役 渡辺衛男、社外取締役 白石徹、社外取締役 奥地正敏、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 寺浦康子、社外監査役 中島真琴 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、取締役 陣内光成、 社外取締役 渡辺衛男、社外取締役 奥地正敏、社外取締役 伊藤大輔、 社外取締役 中山尚美、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 寺浦康子、社外監査役 森尚美 (監査役会)監査役会は、常勤監査役が議長を務め、監査役３名(うち社外監査役２名)で構成されております。監査役会は、原則として月１回開催されるほか、必要に応じて臨時に開催しております。監査役会は、法令、定款及び「監査役会規程」に基づき所定の事項を協議・決定しており、監査役は、「監査役会規程」及び「監査役監査基準」に則り、取締役の職務の執行を監査するとともに、内部統制が適切に整備・運用されていることを監視しております。また、監査役は取締役会に常時出席するほか、常勤監査役は社内の重要会議にも積極的に出席し、業務執行等に係る監査を行うとともに、会計監査人及び内部監査部門等から報告を受ける等緊密な連携を保ち、取締役の業務執行を監査しております。 有価証券報告書提出日現在の構成 議 長 常勤監査役 遊佐卓大 出席者 社外監査役 寺浦康子、社外監査役 中島真琴 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 議 長 常勤監査役 遊佐卓大 出席者 社外監査役 寺浦康子、社外監査役 森尚美 (未来戦略会議)未来戦略会議は、代表取締役が議長を務め、常勤取締役６名及び常勤監査役１名で構成されております。未来戦略会議は、原則として月１回開催し、会社経営の基本方針・中長期経営計画の策定など、将来の戦略や経営に関する重要な事項について決議を行い、永続企業として付加価値の向上による安定的な成長を図ることを目的としております。 有価証券報告書提出日現在の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 大嶋正史、取締役 小栗聡、 取締役 竹内毅、常勤監査役 遊佐卓大 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、 取締役 陣内光成、常勤監査役 遊佐卓大 (経営会議)経営会議は、代表取締役が議長を務め、常勤取締役６名及び常勤監査役１名で構成され、取締役を兼務しない執行役員の全員がオブザーバーとして参加しております。経営会議は、原則として月２回開催し、生産性向上や収益力改善等、会社運営の執行に関する重要な事項の決議及び主に単年度の事業運営に係る方針、施策及び業績に関する重要事項の協議を行い、会社経営の円滑な遂行を図ることを目的としております。 有価証券報告書提出日現在の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 大嶋正史、取締役 小栗聡、 取締役 竹内毅、常勤監査役 遊佐卓大 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、 取締役 陣内光成、常勤監査役 遊佐卓大 (指名報酬諮問委員会)指名報酬諮問委員会は、取締役会の諮問機関として、取締役及び監査役の指名・報酬等に関する手続きの客観性・透明性を強化し、コーポレート・ガバナンスの充実を図るため設置しております。同委員会は、委員の半数以上が社外取締役となる構成であり、取締役４名(うち社外取締役２名)となっております。委員長は委員の互選により決定します。2026年２月期は10回開催され、取締役及び執行役員との個別面談及び実績評価並びに新任取締役・監査役候補者の評価等を行いました。 有価証券報告書提出日現在の構成 委員長 代表取締役 山口貴載 委 員 取締役 小栗聡、社外取締役 渡辺衛男、社外取締役 奥地正敏 オブザーバー 社外取締役 白石徹、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 寺浦康子、 社外監査役 中島真琴 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 委員長 代表取締役 山口貴載 委 員 取締役 小栗聡、社外取締役 渡辺衛男、社外取締役 奥地正敏 オブザーバー 社外取締役 伊藤大輔、社外取締役 中山尚美、常勤監査役 遊佐卓大、 社外監査役 寺浦康子、社外監査役 森尚美 (内部統制委員会)会社の事業に関わる法令遵守、危機管理、業務の適正確保のための内部統制の構築及び改善を目的として、代表取締役直轄機関の内部統制委員会を設置しております。同委員会は、内部統制室長が委員長を務め、監査役２名(うち社外監査役１名)、内部統制室及びリスクマネジメント室を中心として、法改正等への対応、リスクの識別評価、及び内部統制上の観点から各所管部署において対処が求められる各ルールの策定、業務フローの是正等の仕組みづくりなど、目的毎に毎月継続的に開催され、それらの結果及び経過について定期的に代表取締役及び取締役会に報告しております。 有価証券報告書提出日現在の構成 委員長 取締役 内部統制室長 小栗聡 出席者 取締役 竹内毅、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 中島真琴、内部監査室、内部統制室 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 委員長 取締役 内部統制室長 小栗聡 出席者 取締役 竹内毅、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役、内部監査室、内部統制室 (リスク・コンプライアンス委員会)グループ関係会社を含めた会社におけるリスク及びコンプライアンスの管理を適正に行うことを目的として、代表取締役直轄機関のリスク・コンプライアンス委員会を設置しております。同委員会は、代表取締役が委員長を務め、常勤取締役６名及び常勤監査役１名(重大な事案の場合は社外監査役１名も参加)で構成され、必要に応じて随時招集されます。組織横断的にリスク及びコンプライアンスに関わる基本方針の策定、個別事象の把握及び調査対応、これらに関する各所管部署への指示伝達等を行った上、各所管部署等から報告を受け、それらの結果及び経過について定期的に取締役会に報告することとしております。 有価証券報告書提出日現在の構成 委員長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 大嶋正史、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、 常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 寺浦康子 2026年５月28日(第35回定時株主総会)以降の構成 議 長 代表取締役 山口貴載 出席者 取締役 西本昌善、取締役 鈴木謙一、取締役 小栗聡、取締役 竹内毅、取締役 陣内光成、常勤監査役 遊佐卓大、社外監査役 寺浦康子 (内部監査室)内部監査室については、業務部門から独立した代表取締役直轄の内部監査室に専任者１名を置き、中・長期内部監査基本方針に定められている内容(法令遵守、内部統制、規程・ルール・業務フローの遵守)の他、原価管理の妥当性、発注権限の妥当性、安全管理の妥当性、管理計数の妥当性等、適時に必要と思われる項目について、全ての部門を監査対象に監査を行っております。 (会計監査人)当社の会計監査はEY新日本有限責任監査法人に委嘱しており、監査の過程及び監査終了後に監査実施状況や監査上の重要事項について報告を受けております。 ロ 企業統治の体制を採用する理由当社は、経営の健全性、透明性、効率性を確保するため、監査役会設置会社形態を基礎として、独立性のある社外取締役・社外監査役の選任による経営監督機能の強化や、内部統制委員会による法令遵守の仕組みづくりなど、実効性のある企業統治体制を採用しております。なお、提出日現在における当社のコーポレート・ガバナンス体制の概要図は以下のとおりであります。 ③ 企業統治に関するその他の事項イ 内部統制システムの整備状況ａ．取締役・使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制「企業理念」及び「事業目的」「経営方針」を整備し、代表取締役が、その趣旨や考え方を全役職員に反復継続して伝え、社内共有を図るとともに、社会からの信頼を保つことを企業活動の基本に据えた「行動指針」や「行動規範」、「セレフィロソフィ」を定め、業務遂行に係る法令及び、定款の遵守を周知徹底しております。また、「コンプライアンス規程」を定め、これに紐付くツールとして、行動規範等を明記した「コンプライアンスガイドブック」を全社員に配布し、法令遵守が企業活動の基本であることを社内研修により周知徹底を図っております。 ｂ．取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制法令に従い、取締役の職務の執行に係る情報・文書を適正に保存・管理し、その状況を内部監査でチェックしております。取締役の職務の執行に係る資料は、情報管理ルール、情報セキュリティルール、ユーザーID及びアクセス権限の付与申請に関するルールを制定、パスワード認証・アクセス権限・利用履歴管理を徹底し、不正アクセスを防止しております。 ｃ．損失の危険の管理に関する規程その他の体制想定されるリスクに適切に対処するため、リスクマネジメント室及びリスク・コンプライアンス委員会を設置し、リスクマネジメント室は、各カンパニーにおけるリスクへの対処が業務内容やリスク特性に応じて適切に行われているか総括的に評価してリスクマネジメントを有効に機能させます。有事発生の際には、リスク・コンプライアンス委員会が、必要に応じて顧問弁護士事務所等外部専門家の助言を得て、迅速且つ適切な組織対応を図るとともに、リスク管理規程に基づき、その重大性、影響、緊急性等に応じて、取締役会への上程又は報告を行います。 ｄ．取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制意思決定の迅速化とその円滑な執行及び監視・監督機能の強化を図るべく、会社経営の基本方針・中長期計画の策定など経営に関する重要な事項について迅速な経営判断を行う機関として、未来戦略会議及び経営会議を設置し、それぞれ定期開催しております。各会議の詳細は「② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 イ 企業統治の体制の概要」をご参照ください。会社の事業に関わる法令遵守、危機管理、業務の適正確保のための内部統制体制の構築及び改善を目的とした代表取締役直轄機関として内部統制委員会を設置しております。同委員会は、法改正等への対応、リスクの識別評価、及び内部統制上の観点から各所管部署において対処が求められる各ルールの策定、業務フローの是正等の仕組みづくりなど、目的毎に、毎月継続的に開催され、それらの結果、経過について定期的に代表取締役及び取締役会に報告しております。職務権限及び職務分掌に係る諸規程を定め、重要事項については、規程に基づき経営会議及び取締役会で審議の上決定しております。 ｅ．当社並びにその子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制当社は子会社等関係会社に関する業務の円滑化を図り、関係会社を適切に管理指導するとともに、相互の利益と発展をもたらすため、「関係会社管理規程」を制定しております。関係会社の管理においては、関係会社の経営の自主性を尊重しながら、当社グループの企業集団として一体性を有することを基本方針としております。また、関係会社との取引には、基本契約を適切に締結し、相互の責任を明確にしております。上記内部統制システムは、関係会社を含む当社グループ全体の統制を図っており、内部監査室が関係会社の監査を実施しております。 ｆ．監査役がその職務を補助すべき使用人を置くことを求めた場合における当該使用人に関する事項監査役会がその職務を補助する使用人を置くことを求めた場合には、当該使用人を配置するものとしております。 ｇ．前号の使用人の取締役からの独立性に関する事項監査役の職務を補助する使用人は、監査役の指示に基づき職

(4) 【役員の報酬等】① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項当社は、取締役の個人別の報酬等の内容に係る決定方針を取締役会において決議しております。取締役の報酬は、役位に応じた固定報酬、持続的な企業価値向上を図るインセンティブとしての業績連動報酬(賞与)のほか、株式報酬としての株式給付信託(BBT)にて構成されます。当社の取締役の報酬限度額は、2017年５月12日開催の第26回定時株主総会において、年額500百万円以内(ただし、使用人分給与は含まない。)と決議しております。当該株主総会終結時点の取締役の員数は、７名です。また、監査役の報酬限度額は、2017年５月12日開催の第26回定時株主総会において、年額50百万円以内と決議しております。当該株主総会終結時点の監査役の員数は、３名です。なお、本有価証券報告書提出日現在の取締役の員数は９名、監査役の員数は３名であります。上記のほか、株式報酬である株式給付信託(BBT)については、2023年５月25日開催の第32回定時株主総会において、１事業年度あたりのポイント数の合計22,700(うち取締役分として15,200)ポイントを上限額としており、１ポイントあたり当社普通株式１株に換算されます。当該株主総会終結時点の取締役の員数は９名(うち対象となる取締役の員数は７名)であり、本有価証券報告書提出日現在の取締役の員数は９名(うち対象となる取締役の員数は６名)であります。なお、当社は、2026年５月28日開催予定の第35回定時株主総会の議案(決議事項)として、「取締役10名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決された場合、取締役の員数は10名(うち対象となる取締役の員数は６名)となります。当社の取締役の報酬等については、上記株主総会の決議により定められた報酬総額の上限額の範囲内において、常勤取締役の報酬は、各取締役が作成した前事業年度の業績の成果を判断し、指名報酬諮問委員会にて承認された基準を踏まえ、取締役会から委任を受けた代表取締役が決定しております。また、社外取締役の報酬については、期待される役割と東京証券取引所の定めに基づく独立役員としての届出状況、指名報酬諮問委員会にて承認された基準を踏まえ、取締役会から委任を受けた代表取締役が決定しております。かかる権限を委任した理由は、当社の経営全般を俯瞰できる立場にある代表取締役が、個人別の業績目標の達成状況や行動計画の実行状況等について最も適切に評価できるものと判断したためであります。業績連動報酬は賞与であり、粗利益率及び営業利益の達成率を業績指標として、指名報酬諮問委員会にて承認された基準に従い、その達成率を勘案して支給しております。業績指標の選定理由は、これらの指標が永続企業を目指す当社の持続可能な成長戦略の進捗を総合的に判断できるものであり、客観的かつ定量的な評価指標であるためです。株式給付信託(BBT)は、各取締役(社外取締役を除く。)の目標達成度及び実績について、指名報酬諮問委員会において評価を行い、役員等株式給付規程に定める基本ポイントに評価係数を乗じたポイントを付与しております。当社は、取締役会の諮問機関として、委員の半数以上が社外取締役で構成される指名報酬諮問委員会を設置しております。2026年２月期は本委員会を10回開催し、執行役員、新任取締役候補者及び新任監査役候補者との個別面談、取締役及び監査役の業務執行について協議、評価等を実施いたしました。本委員会の詳細につきましては、「(1) コーポレート・ガバナンスの概要 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由」をご参照ください。 ② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数 役員区分報酬等の総額(千円)報酬等の種類別の総額(千円)対象となる役員の員数(人)固定報酬業績連動報酬株式報酬退職慰労金取締役(社外取締役を除く)160,771129,60014,58116,589―7監査役(社外監査役を除く)15,60011,145――4,4552社外役員28,58125,2003,381――5 (注) 1. 業績連動報酬の金銭報酬は、当事業年度に係る役員賞与(2026年６月予定)の支払予定額を記載しております。 2. 上記の取締役及び監査役の支給人員には、2025年５月27日開催の第34回定時株主総会の終結の時をもって退任した取締役１名及び監査役１名を含んでおります。 3. 業績連動報酬の非金銭報酬等は、当事業年度に係る株式給付信託(BBT)の付与予定ポイント数より算出し記載しております。 4. 当社は取締役及び監査役の退職慰労金制度を廃止しておりますが、廃止時までに積み立てた額は退職時に支給いたします。上記退職慰労金は、当事業年度中に退任した監査役１名に対する支給額を記載しております。 ③ 役員ごとの連結報酬等の総額等 報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため記載しておりません。

５ 【従業員の状況】(1) 連結会社の状況2026年２月28日現在セグメントの名称従業員数(人)賃貸住宅事業113(16)賃貸開発事業15 (0)賃貸経営事業38 (9)報告セグメント計166(25)全社(共通)32 (9)合計198(34) (注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(当社グループ内の出向者、契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。２．全社(共通)として記載されている従業員数は、各セグメントの人員に含まれない本社管理部門等の人員であります。 (2) 提出会社の状況2026年２月28日現在従業員数(人)平均年齢平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)198(34)43.9歳8年11ヵ月7,914 セグメントの名称従業員数(人)賃貸住宅事業113(16)賃貸開発事業15 (0)賃貸経営事業38 (9)報告セグメント計166(25)全社(共通)32 (9)合計198(34) (注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。３．全社(共通)として記載されている従業員数は、各セグメントの人員に含まれない本社管理部門等の人員であります。 (3) 労働組合の状況当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(千円)主要な事業の内容(注)議決権の所有割合又は被所有割合(％)関係内容(連結子会社) ㈱セレレントパートナーズ東京都中央区10,000賃貸経営事業100.0当社顧客の不動産賃貸保証役員の兼任あり (注) 「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

３ 【配当政策】当社は株主価値の最大化を経営における重要課題の一つと認識しており、各年度の利益及びキャッシュ・フローの状況、将来の事業展開等を総合的に勘案し、中長期的な成長投資に資本を投下し、１株当たりの利益増大による株主価値の向上を株主還元に関する基本方針としており、配当性向40％を基準として業績に連動した利益還元を行います。また、内部留保資金につきましては、将来にわたる安定した株主利益の確保のため、長期経営ビジョン「ビジョン2030」に掲げる「企業価値の極大化」を目指し、技術改革、人財、デジタル化等への積極的投資により、収益基盤の強化、拡充を図ります。当社の剰余金の配当等の決定機関については、株主の皆様への利益配当をはじめとした剰余金の配当等を機動的に実施するため、会社法第459条第１項の規定に基づき、「法令に別段の定めがある場合を除き、取締役会の決議により定めることができる」旨を定款に定めております。なお、毎事業年度における配当の回数については、期末配当の年１回を基本的な方針としております。この基本方針に基づき、当事業年度の年間配当金につきましては、2026年４月14日開催の取締役会において、前事業年度と同額となる１株当たり135円(配当金総額468百万円)とし、配当金の支払日(効力発生日)を2026年５月11日とさせていただきました。当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日配当金の総額(百万円)１株当たり配当額(円)2026年４月14日取締役会468135

６ 【研究開発活動】当社グループでは、賃貸住宅事業において、ゲスト(入居者)の住空間の充実とオーナーさまの安定的な資産形成を実現するため自社のものづくりにこだわり、新技術、新構法の開発及び実用化等のための研究開発活動を行っております。具体的には多様化、高度化し、広汎な範囲にわたる顧客ニーズに応えられるような住空間を提供する商品や、新たな構法に対応した製品、長寿命化により長期安定した資産価値を提供しながら環境保全に貢献できるような製品を研究、開発し、提供することを基本方針とし、以下の取り組みを実施しております。 ① 施工性の高い製品の研究、開発狭小地やアクセスの悪い現場で効率的かつ精度の高い施工を行うため、工場で製作する鉄骨部材の改善、改良、開発を行なっております。 ② 高品質の製品の研究、開発空気音遮音試験、気密試験、室内汚染物質試験、劣化試験等を行い、より長寿命で高品質な製品、構法の開発を行なっております。 ③ 顧客ニーズに合致した製品の研究、開発お客さまアンケート等により得られた顧客ニーズ分析により、商品の改善、他社と差別化したデザインや居住空間を提供する新商品の開発を行なっております。 当連結会計年度における研究開発費は88百万円であります。

２ 【主要な設備の状況】当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。(1) 提出会社 2026年２月28日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(人)建物及び構築物機械装置及び運搬具土地(面積㎡)その他ソフトウエア合計本社(東京都中央区)賃貸住宅事業賃貸開発事業賃貸経営事業全社(共通)事務所ショールーム48,8140-(-)32,175103,724184,714179(25)４階建てモデル棟(千葉県佐倉市)全社（共通）賃貸物件161,388-62,248(327.75)1,143-224,780-千葉工場(千葉県千葉市 若葉区)賃貸住宅事業生産設備533,824310,423550,893(25,307.35)4,1317,1871,406,46119(9) (注) １．帳簿価額には、建設仮勘定及びソフトウエア仮勘定の金額を含んでおりません。２．現在休止中の主要な設備はありません。３．従業員数の( )は、臨時雇用者数(契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工)を外書しております。４．上記のほか、主要な賃借設備として以下のものがあります。 事務所名(所在地)セグメントの名称設備の内容年間賃借料(千円)本社(東京都中央区)全社(共通)事務所163,411 (2) 国内子会社主要な設備はありません。

(3) 【監査の状況】① 監査役監査の状況ａ．当社グループの監査役の職務の分担区分職務の分担全監査役共通１．取締役会への出席、質問、意見表明２．経営に係る重要文書の閲覧３．会計監査人監査の妥当性判断監査役(常勤)１．取締役からの報告、説明等の聴取２．経営会議、内部統制委員会等の重要会議への出席３．会計監査４．子会社の監査５．工場往査・工事現場往査 イ．当社における監査役の職務の分担当社の監査役は、弁護士、公認会計士の専門的知見を有した社外監査役を含む監査役３名で構成しており、職務分担はそれぞれ各専門分野を生かして分担し、意見表明しております。また、上記のほか、会計監査人及び内部監査室と緊密な連携を保ち、重ねて調査する必要と認められる案件、迅速に対処すべき案件、外部専門家に確認すべき案件等を見極め合理的な監査に努めております。 ロ．当社における監査役(会)の事務局監査役会の議事録の作成に係る事務は、内部監査室が行っております。その他の事務に関しては、特段、事務局は設置せず、常勤監査役が行っております。 ハ．当社における監査役(会)の運営実務監査役会は予め定められた取締役会の開催直前に行われます。監査役会にて緊急に協議すべき事項が生じた場合は、臨時監査役会を招集するため、内部監査室のスタッフが各監査役の日程調整を行います。監査役会の議案に関しては、取締役会議案の他は常勤監査役が決定し、これを式次第に記載し、全ての監査役に対してメールにて通知がなされます。その後、非常勤監査役よりその他に検討すべき議案が提案されれば、常勤監査役が改めて各監査役に対して通知しております。非常勤監査役が監査役会を欠席する場合には、常勤監査役が事前にメールにて当該欠席者より議案に関する意見を聴取し、同意見を監査役会に報告することとしております。なお、監査役会の議案及び参考となる資料は、予めメールにて監査役全員に送信されており、監査役会を欠席する監査役との情報共有は可能となっております。 ｂ．子会社の監査役の職務の分担及び監査役の事務局当社の子会社は、会社法上の大会社に該当せず、取締役会非設置、監査役非設置会社であるため、当社の監査役が必要と認められる監査を行っております。なお、子会社は毎月、当社の取締役会において財務報告及び事業報告を行っており、当社の監査役は当該報告を取締役会の前に事前に検討し協議しております。事務局は、特段、設置しておりません。 監査役は、監査計画の説明会及び監査結果報告会などにより、会計監査の情報を共有し会計監査人との連携を図っているほか、会計監査人による工場への往査に同行し適宜情報を共有しております。特に会計及び四半期・期末決算に係る事項については、適宜情報交換、協議等を行っております。当事業年度において当社は監査役会を月１回開催しており、個々の監査役の出席状況については次のとおりであります。氏名開催回数出席回数遊佐 卓大11回11回(出席率100％)寺浦 康子15回15回(出席率100％)中島 真琴15回14回(出席率 93％) ② 内部監査の状況当企業集団の内部監査室(１名)は、他の組織から独立した代表取締役直轄の組織であり、当社及び当社の子会社における経営諸活動の全般にわたる管理・運営の制度、及び業務遂行状況を合法性と合理性の観点から検討・評価し、その結果に基づく情報提供並びに改善・合理化への助言・勧告及び支援を通じて、会社財産の保全並びに経営効率向上を図り、もって社業の持続可能な安定的成長に寄与することを目的として内部監査を行っております。この目的を達成するために、企業集団としての経営諸活動の全般にわたる管理・運営の制度及び業務遂行状況を合法性と合理性の観点から検討・評価し、その結果に基づく情報の提供、並びに改善・合理化への助言・勧告及び支援を基本方針としております。また、必要に応じて各部署に対し補助者を求めることとしております。内部監査室は、月次開催の監査役会にオブザーバーとして参加し、主に内部監査室会議での協議・報告内容等を報告することにより社外監査役との連携を図っております。毎月開催される内部監査室会議には、常勤監査役がオブザーバーとして参加し、情報共有を図るとともに必要に応じて意見表明しております。また、毎月開催される内部統制委員会には、常勤監査役、社外監査役１名及び内部監査室長が委員として参加しております。監査の結果については、監査役会、代表取締役の他、取締役会へ報告する仕組みとなっており、定期報告の他、随時必要な報告が行える体制を確保しております。なお、内部監査室長は、中・長期経営計画に関連して、中・長期内部監査基本方針を以下のとおり策定し、子会社に対してもこれを示し、基本方針の周知を図っております。(a) 監査基本方針(イ) 内部監査を通して、会社の持続可能な安定的成長へ貢献する(ロ) 内部監査を通して、内部統制体制の整備・確立に貢献する(ハ) 内部監査を通して、組織体の目標達成・付加価値創出・改善に貢献する(b) 監査テーマ(イ) コンプライアンス ※規程・ルール等の遵守性確認、及び不備・陳腐化の検出(ロ) 業務の有効性及び効率性 ※業務上のムリ、ムダ、非効率業務の検出(ハ) タイムリーな内部監査の実践 ※市場動向(同業他社の不祥事等)を意識した対応(ニ) 生産性の向上、収益力の改善に有効な改善提案の提言 内部監査計画の作成・承認① 監査計画の 作成内部監査室長は、年度末までに翌年度の監査方針及び監査実施時期に関する監査計画を立案し、稟議手続により代表取締役の承認を得ます。内部監査室長は、承認された監査計画に基づき、個別の内部監査について内部監査実施計画書を作成し、稟議手続により代表取締役の承認を得ます。被監査部門への通知② 被監査部門 への通知内部監査室長は、監査実施予定日の２週間前までに、被監査部門の責任者に対して監査実施通知書を文書にて通知します。内部監査実施③ 内部監査の 方法監査は、書類監査及び実地監査によって行います。④ 内部監査調 書の作成内部監査室長は、実施した監査の方法、内容及び結果等について、正確、明瞭かつ詳細な監査調書を作成します。内部監査結果に基づく意見交換⑤ 監査の講評、 意見交換内部監査室長は、監査実施の結果を被監査部門の責任者に説明し問題点を解明するために意見交換を行います。内部監査の報告⑥ 監査報告書の作成及び報告内部監査室長は、監査調書、その他証憑等に基づいて、原則として監査終了後２週間以内に内部監査報告書を作成し代表取締役に提出します。また、代表取締役の承認を得て、監査報告書の写しを関係取締役に回付します。その他、監査役会へ毎月報告し、取締役会へ半期ごとに報告します。被監査部門への改善要求⑦ 改善の指示代表取締役は、内部監査報告書により報告された事項のうち改善を要する事項があったときは、改善指示書をもって被監査部門または関係部署に改善を指示します。被監査部門による改善報告回答⑧ 改善状況の 報告改善指示書を受領した部門の責任者は、現況、改善方法及びスケジュールなどの改善計画を回答書にまとめ、内部監査室長を経由して代表取締役社長執行役員に報告します。改善状況の確認⑨ 改善状況の 確認内部監査室長は、回答書における改善状況を確認しその結果を代表取締役に報告します。更に、回答書において報告された改善事項を、当該部門の次回監査の際にフォローアップ事項として重点的にチェックします。 ③ 会計監査の状況ａ．監査法人の名称EY新日本有限責任監査法人 ｂ．継続監査期間19年 ｃ．当社の会計監査業務を執行した公認会計士新居 幹也大石 晃一郎 ｄ．会計監査業務に係る補助者公認会計士３名、その他６名 ｅ．監査法人の選定方針と理由当社は、以下の方針に基づき、監査法人を選定し、監査役会も同様の方針により選定の同意を決議しております。・当社の事業内容及び業界の状況を熟知しており、的確な監査の実施が期待できること・上場会社の監査経験が豊富で、開示や会計処理等に関する適切な指導及び助言が期待できること・監査の品質管理体制や監査法人内の審査体制が十分かつ適切であること・業務停止等の行政処分のないこと、及び当社に対する独立性が確保されていること・監査所要時間及び監査報酬額が相応であること当社は、パブリック・カンパニーとして資本市場のルールに基づく適正な財務諸表を開示するために、監査法人の選定は極めて重要な事項であると認識しております。特に昨今のマーケットの要請及び会計基準の高度化や開示の複雑化に対応して、監査法人による適正な監査の実施と監査の質の維持・向上がより強く求められております。こうした理由から、監査所要時間が当社の事業規模等に応じて相当であることや、監査法人の品質管理体制が十分であること等は重要な選定方針であると認識しております。なお、監査役会は、会計監査人の職務の遂行に支障がある場合等その必要があると判断した場合は、会計監査人の解任または不再任に関する議案を決定し、当社は当該決定に基づき当該議案を株主総会に提出します。また、監査役会は、会社法第340条第１項に該当すると認められる場合には、監査役全員の同意に基づき、会計監査人を解任いたします。この場合、監査役会が選定した監査役は、解任後最初に招集される株主総会において、解任した旨及びその理由を報告いたします。 ｆ．監査役及び監査役会による監査法人の評価当社の監査役会は、EY新日本有限責任監査法人を以下のように評価しております。・当社の事業内容及び業界の状況を熟知しており、的確かつ効率的な監査を実施しているものと評価しております。・上場会社の監査経験が豊富で、開示や会計処理等に関して当社は適切な助言を受けているものと評価しております。・監査の品質管理体制及び監査法人内の審査体制が十分かつ適切であると判断しております。・現在、業務停止等の行政処分を受けていないと認識しております。・当社に対する独立性が確保されていると認識しております。・監査責任者、現場責任者及び監査補助者が適切に配置され、監査の実施体制が適切であると評価しております。・監査責任者による監査計画の説明及び監査結果の報告は適切に実施され、監査役・内部監査室とのコミュニケーションは良好であると評価しております。 ｇ．監査法人の異動該当事項はありません。 ④ 監査報酬の内容等ａ．監査公認会計士等に対する報酬前連結会計年度及び当連結会計年度における、当社の監査公認会計士等であるEY新日本有限責任監査法人に対する報酬額は以下のとおりです。 区分前連結会計年度当連結会計年度監査証明業務に基づく報酬(千円)非監査業務に基づく報酬(千円)監査証明業務に基づく報酬(千円)非監査業務に基づく報酬(千円)提出会社36,1403,31537,700―連結子会社――――計36,1403,31537,700― 前連結会計年度の非監査業務の内容は、将来導入が予定されているリース会計基準の支援・助言業務であります。 ｂ．監査公認会計士等と同一のネットワークに属する者に対する報酬(ａ．を除く)該当事項はありません。 ｃ．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容該当事項はありません。 ｄ．監査報酬の決定方針当社は、監査法人から監査計画及び監査に要する時間等について説明を受け、前期の監査時間実績の明細及び当社の会社規模や業種の特性等の要素を勘案し、監査法人から提示された監査報酬額を慎重に検討の上、監査役会の事前の同意を得て、監査報酬額を決定しております。監査報酬は、監査所要時間が監査手続等の積み上げ方式により前期実績をベースに重点監査項目等を勘案して算定されていること、及び報酬の単価が相応であることを決定方針としております。 ｅ．監査役会が会計監査人の報酬等に同意した理由監査役会は、監査法人から監査計画の内容、職務執行状況、監査報酬の見積りの算定根拠等について説明を受け、その内容等を検討した結果、監査所要時間の明細は前期実績との比較で適切であり、重点監査項目等の選定は妥当であると認められたこと、及び時間当たり単価は相応であると認められたことにより、会社法第399条第１項に基づく同意を行っております。

(5) 【株式の保有状況】① 投資株式の区分の基準や考え方当社は、株式の価値の変動または株式に係る配当によって利益を受けることを目的として保有している株式を「純投資目的である投資株式」と区分しています。また、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式「政策保有株式」と区分し、以下の保有方針に従って取得・保有しています。 ② 保有株式が純投資目的以外の目的である投資株式(非上場以外の株式)ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、中長期的な取引関係の維持・強化等、当社の事業活動の円滑な推進に有用と判断した場合には、政策保有株式を保有しております。この方針の下、取締役会において、定期的に政策保有株式について中長期的な経済合理性、直近事業年度の取引高等を検証し、保有の意義及び合理性がない銘柄については、売却を含めた対応を検討しております。なお、阪和興業株式の保有については、同社は当社請負事業の主要部材である鉄骨材の最大の供給元(2026年２月期取引実績210百万円)となっており、当社にとって鉄骨材の安定供給は必要不可欠であるため、今後の安定的な部材供給を目的として2026年３月19日開催の取締役会において、継続保有を決議いたしました。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式以外の株式153,820 (当事業年度において株式数が増加した銘柄)該当事項はありません。 (当事業年度において株式数が減少した銘柄)該当事項はありません。 ｃ．保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式の保有区分、銘柄、株式数、貸借対照表計上額及び保有目的 (a) 特定投資株式 銘柄当事業年度前事業年度 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由 当社の株式の保有の有無株式数(株)株式数(株)貸借対照表計上額(千円)貸借対照表計上額(千円)阪和興業株式会社6,0006,000鉄骨材の仕入先であり、原材料の安定供給など取引関係の維持・強化を目的として保有しております。定量的な保有効果の記載が困難であるため記載しておりませんが、取締役会において、取引状況の推移及び株価動向を確認の上、継続保有を判断しております。無53,82029,550 (b) みなし保有株式該当事項はありません。

２ 【沿革】当社は、1993年８月に京都府京都市下京区に分譲マンションの販売を目的としてデトム販売(株)(現当社)を創業し、その後、販売部門を他社に譲渡したため休眠しておりましたが、2002年12月にニツセキハウス工業(株)より工業化住宅等の営業権を譲り受け、その後はアパート経営の提案、建築請負、管理受託を主要な事業として現在に至っております。なお、当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。 年月概要1993年８月京都府京都市下京区東洞院通綾小路下ル扇酒屋町289番地においてデトム販売(株)を創業分譲マンションの販売業務を開始1994年４月大阪府大阪市中央区北浜三丁目16番13号に本店移転1996年10月社名を(株)デ・リードエステートに商号変更(株)デ・リードコミュニティを設立、不動産賃貸業務(ストック事業)を開始1999年８月本社を東京都港区高輪二丁目15番21号に移転2002年11月社名を(株)セレコーポレーション(当社)に商号変更、本社を東京都港区芝大門二丁目10番12号に移転2002年12月ニツセキハウス工業(株)より、工業化住宅(品質管理された部材を工場で製造し、それを現場で組み立てる住宅)等の営業権及び福岡工場を譲り受け、請負事業を開始。中華人民共和国浙江省寧波市の寧波日積住宅工業有限公司(賽力(中国)有限公司)を譲り受け中国賃貸事業を開始2003年11月(株)デ・リードコミュニティを(株)デ・リードに商号変更2006年９月(株)デ・リードと共同株式移転方式により、子会社の事業の管理・指導を目的とする持株会社(株)デ・リード＆セレホールディングスを設立。傘下に(株)セレコーポレーション(当社)、(株)デ・リード、賽力(中国)有限公司を置く2008年４月(株)デ・リードを(株)セレプロパティーサービスに商号変更2009年１月(株)セレグループホールディングス、(株)セレプロパティーサービスを(株)セレコーポレーション(当社)に吸収合併2011年12月不動産賃貸保証業務を目的として(株)セレレントパートナーズ(現・連結子会社)を設立2013年１月本社を東京都中央区京橋三丁目７番１号に移転2014年10月関西の事業を(株)セレコーポレーション関西へ会社分割2016年２月経営資源を東京圏(１都３県)に特化する当社のグループ戦略の一環としてエリアの異なる(株)セレコーポレーション関西の全株式を第三者に譲渡2019年４月自社一貫生産における構造部材の高品質化、品質の均一化を目的として千葉市若葉区に千葉工場を設置2020年１月賽力(中国)有限公司の子会社として格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司を設立2021年３月機能別組織から事業別組織への変更に伴い、請負事業を賃貸住宅事業、賃貸開発事業に分割、ストック事業を賃貸経営事業に名称変更2021年12月中華人民共和国浙江省寧波市政府が行う都市再開発に伴う要請により賽力(中国)有限公司(子会社の格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司を含む)を中国国営企業に譲渡(中国賃貸事業を廃止)2022年３月東京証券取引所市場第二部に株式を上場2022年４月東京証券取引所の市場見直しにより、東京証券取引所市場第二部からスタンダード市場に移行2022年６月一般社団法人日本経済団体連合会(経団連)入会2022年11月千葉工場にて品質マネジメントシステムの国際規格「ISO9001」の認証を取得